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Meilleurs marchés pour les investissements multifamiliaux en 2020

Lorsque les riches investisseurs et les family offices penseront aux opportunités de l'immobilier commercial l'année prochaine, ils voudront peut-être garder à l'esprit le mantra des immeubles à appartements.

Depuis plusieurs années, les acteurs de l'industrie ne cessent de prêcher sur l'attractivité des immeubles d'appartements pour les investisseurs HNW et les family offices. En fait, une récente enquête NREI montre que les multi-familles sont à nouveau la classe d'actifs la plus populaire parmi les investisseurs HNW. Selon les experts, le secteur multifamilial devrait rester un environnement riche pour les investisseurs HNW et les family offices pour 2020.

Ari Rastegar, fondateur et PDG de Rastegar Property Co., une société d'investissement immobilier basée à Austin, au Texas, a déclaré que la multifamiliale devrait être plus que jamais au centre des préoccupations des investisseurs HNW et des family offices en raison de la résilience continue du secteur par rapport aux autres classes d'actifs.

«Tenez compte du fait que l'accession à la propriété attire les milléniaux de moins que les générations précédentes, en grande partie en raison de l'évolution de la main-d'œuvre, et les immeubles d'appartements sont un investissement solide qui peut encore ajouter de la valeur et minimiser les risques», explique Rastegar.

Les perspectives pour 2020 du fournisseur de services immobiliers commerciaux CBRE soulignent la position de Rastegar. Le rapport indique qu'en dépit de la nouvelle offre, qui devrait dépasser la demande en 2020, le multifamilial est positionné pour un "rapport qualité / prix durable". Même face à l'augmentation des niveaux d'offre, la demande multifamiliale sera "suffisante pour absorber la majeure partie de la nouvelle offre et réduire les concessions sur les marchés surapprovisionnés", selon le rapport.

CBRE prévoit que le taux d'inoccupation des immeubles à appartements aux États-Unis augmentera de 20 points de base à 4,5% au cours de l'année à venir, ce qui reste inférieur à la moyenne à long terme de 5,1%. La croissance des loyers tombera à environ 2,4%, légèrement en dessous de la moyenne à long terme de 2,6%.

"L'achat de propriétés multifamiliales et leur utilisation prudente avec des obligations à taux fixe à 10 ans abordables est une stratégie intéressante pour 2020", a déclaré Ian Formigle, vice-président des investissements à CrowdStreet, une plateforme en ligne pour les investissements immobiliers commerciaux. "Si vous trouvez une propriété multifamiliale solide dans un endroit en pleine croissance, cette stratégie peut vous protéger contre les risques incertains au cours des prochaines années et quitter l'entreprise au cours du prochain cycle."

Quels emplacements les investisseurs et les family offices de HNW devraient-ils envisager pour que leurs allocations familiales multiples profitent des fondamentaux solides attendus du secteur en 2020?

Selon la recherche CBRE, les meilleures opportunités multifamiliales de l'année prochaine se trouveront dans les marchés suburbains et les petites zones métropolitaines, ainsi que dans les grandes zones métropolitaines telles qu'Atlanta, Austin, Texas, Boston et Phoenix.

Grâce à de solides performances du marché et à des retours sur investissement solides, les marchés suburbains en 2020 seront le meilleur choix pour les investisseurs multifamiliaux, comme le montrent les données de l'entreprise. CBRE cite des taux d'inoccupation inférieurs et une croissance des loyers plus élevée dans les marchés suburbains par rapport aux marchés urbains dans cette évaluation.

En termes de métro, plusieurs régions se démarquent.

Dans un rapport publié en 2018 par le National Council of Real Estate Investment Trustees (NCREIF), Las Vegas, Phoenix et Sacramento, en Californie, figuraient parmi les cinq régions métropolitaines qui ont surpassé la catégorie multifamiliale en termes de rendement annuel des investissements. Cette tendance pourrait se poursuivre jusqu'en 2020. Le fournisseur de données immobilières Yardi Matrix s'attend à ce que Las Vegas (7,3%), Phoenix (6,4%) et Sacramento (5,9%) soient parmi les principaux marchés pour la croissance annuelle de la location en 2019 étaient Seattle (6,4%); Boston (6,2%); Charlotte, N.C. (6,0 pour cent); Raleigh, N.C. (5,8 pour cent); et Austin et Nashville, Tennessee (5,4 pour cent chacun).

Dans un rapport du quatrième trimestre 2019, Marcus & Millichap a déclaré que la relance du marché de Las Vegas devrait stimuler le secteur du logement locatif jusqu'en 2020.

"La force économique de Las Vegas a prévalu ces dernières années, car le marché de la reprise tardive a attiré plus de résidents et a connu une forte croissance de l'emploi", indique le rapport.

En ce qui concerne Phoenix, les chercheurs de Marcus et Millichap écrivent que l'offre de logements commence à dépasser la demande et que les stocks augmenteront de 35% l'année prochaine. Cependant, les fondamentaux du marché restent bon marché et, selon le rapport de la société sur le marché de Phoenix, parlent de la hausse des prix de location.

Il y a toujours un manque de logements à Sacramento au nord-ouest de Phoenix. Cela suggère un secteur multifamilial solide en 2020, alors que les développeurs ont du mal à répondre à la demande, selon Marcus & Millichap dans son rapport sur le marché du quatrième trimestre.

Si la croissance locative est un signe de 2019, des marchés comme Las Vegas, Phoenix et Sacramento semblent prometteurs pour les investisseurs HNW et les family offices en 2020.

"Fondamentalement, la demande de locataires est élevée et les loyers continuent d'augmenter dans la plupart des segments", ont écrit les chercheurs de Yardi Matrix dans un rapport en novembre 2019 sur le secteur multifamilial. "Entre-temps, la valeur des propriétés a atteint un sommet et les marchés de la dette fonctionnent bien, avec un flux de transactions sain et peu de défauts de paiement."

Les petites régions métropolitaines valent également le coup d'œil en 2020, selon les prévisions de CBRE. En 2019, selon Marcus & Millichap, plus de la moitié des immeubles à appartements acquis aux États-Unis se trouvaient sur les marchés secondaire et tertiaire.

Les petites régions métropolitaines sélectionnées par CBRE comme candidats potentiels à une surperformance l'année prochaine sont Albuquerque, N.M.; Birmingham, Ala.; Colorado Springs, Colorado; Greensboro, N.C .; Memphis, Tenn .; Dayton, Ohio; et Tucson, Arizona. Selon CBRE, ces sept métros ont enregistré une croissance locative d'au moins 4,0% depuis le troisième trimestre 2019 par rapport à l'année précédente.

Les marchés que les investisseurs multifamiliaux devraient être prudents en 2020 sont New York, la Californie, l'Illinois et l'Oregon. Dans ces endroits, il existe des lois sur le contrôle des loyers qui, selon les critiques, étouffent l'investissement dans les maisons, que ce soit dans les livres ou dans les usines, note CBRE. Le rapport du NCREIF montre que le rendement sur 10 ans des immeubles à appartements aux États-Unis était de 7,52% – supérieur au secteur de l'hôtellerie et des bureaux, mais inférieur au secteur industriel et au commerce de détail.

"Les appartements fonctionnent bien depuis 10 ans, et les données démographiques offrent toujours des tendances très abordables et convaincantes pour que les immeubles à appartements continuent de dominer le secteur de l'investissement immobilier", a déclaré Durant Bell, vice-président exécutif de HNW Relations and Développement des affaires dans une société d'investissement et de gestion d'appartements Bell Partners Inc., basée à Greensboro, NC

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