Catégories
Programme immobilier Pinel

Où pouvez-vous investir dans le logement mi-2019?

Au milieu de l'année, les marchés immobiliers à travers le pays offrent différents potentiels pour les investisseurs et préfèrent différentes stratégies d'investissement.

Certains marchés sont trop chers – les bulles attendent-elles pour éclater? Certains ont une forte demande, qui se traduit par des hausses de prix élevées des maisons – seront-elles bientôt trop chères? Certains voient actuellement une demande modérée, mais ont une bonne croissance économique – comment cette croissance affectera-t-elle les prix futurs? Et certains connaissent une croissance modérée et une demande modeste – comment investir dans un marché en stagnation?

Tous les marchés immobiliers sont locaux, mais ils sont toujours affectés par l'économie. Alors d'abord un mot à ce sujet. Malgré de nombreuses discussions sur la performance de l'économie américaine, l'aspect le plus important de l'immobilier – l'emploi – a ralenti. La croissance nationale de l'emploi a été de 1,5% au cours des derniers mois, la plus faible depuis des années.

Les emplois stimulent directement la demande de maisons unifamiliales et de propriétés locatives. Ils stimulent également les dépenses de consommation, l'épine dorsale de l'économie. Un ralentissement des dépenses de consommation peut ralentir l'activité, affectant tous les marchés immobiliers.

Je ne pense pas qu'une récession approche à grands pas, mais un ralentissement est plus probable maintenant qu'il y a un an.

Marchés hors de prix

Les marchés deviennent trop chers si les prix de l'immobilier augmentent plus vite que les revenus locaux. J'estime combien un marché est hors de prix en utilisant une métrique que j'ai développée sur Local Market Monitor il y a plus de 25 ans qui compare les prix réels à un prix de revenu local. Nous avons vu que si les prix locaux sont supérieurs de plus de 20% au prix de revenu, le risque que les prix immobiliers finissent par chuter est beaucoup plus élevé que d'habitude.

Le marché actuellement le plus surestimé est Miami avec 45%, suivi de Tampa, Denver, Boise, Austin, Nordport-Bradenton, Salt Lake City, Phoenix et la région du Grand Los Angeles. À 25%, nous trouvons Houston, Seattle, San Francisco, Orlando, Charleston.

Étant donné que la population de Miami n'a augmenté que légèrement ces dernières années, les prix élevés de l'immobilier sont probablement dus aux acheteurs étrangers, une source de demande instable. L'économie locale se porte toujours bien et les prix de l'immobilier ont augmenté de 7% au cours de la dernière année, ce qui est difficile à éviter. Il peut y avoir un atterrissage en douceur, mais je serais tenté de vendre tant qu'il se passe bien.

Boise est un autre marché problématique, mais pour la raison opposée. La croissance économique et la croissance démographique étaient toutes deux très élevées. Les constructeurs ne pouvaient pas suivre, donc les prix des maisons ont augmenté de 40% au cours des trois dernières années, de 16% en 2018. Selon les normes californiennes, ils sont toujours ridiculement bas, donc je m'attends à ce que ce boom se poursuive pendant un certain temps. mais pas pour toujours. La Wild Card est la grande présence d'entreprises de haute technologie, et Micron en particulier, qui pourraient être les victimes (ou les bénéficiaires, selon la façon dont les choses évoluent) d'une guerre commerciale prolongée avec la Chine.

Denver est également un marché où les prix des logements ont augmenté en raison de la croissance de la haute technologie, mais le cycle est plus large qu'à Boise. La croissance de l'emploi a ralenti à un niveau très modeste au cours de la dernière année, et bien que les prix soient toujours en hausse de 7%, ce chiffre est inférieur à la forte augmentation des années précédentes. Une faillite est moins probable qu'à Miami, mais les prix semblent très proches du sommet.

Une faillite est également peu probable dans la grande région de Los Angeles, où les prix de l'immobilier ont légèrement augmenté au cours de la dernière année. Cependant, la population stagne et la croissance de l'emploi actuellement faible indique une plus longue période d'instabilité des prix.

La grande question à Seattle et à San Francisco est de savoir si la flambée des prix des logements ces dernières années se terminera par un atterrissage en douceur ou une faillite complète. Les prix ont augmenté de 5% à Seattle l'année dernière et de 4% à San Francisco par rapport aux récents sauts de 15% et 13%. La croissance économique reste bonne, mais les prix atteindront clairement un pic l'année prochaine. C'est l'économie qui entre en jeu car les dépenses en haute technologie – le moteur économique des deux marchés – subiront un coup dur alors que l'économie américaine se refroidit.

Marchés à forte demande immobilière

Ces marchés ont connu la plus forte augmentation des prix de l'immobilier au cours de la dernière année. Certains d'entre eux seront peut-être bientôt trop chers, mais pour le moment ce sont des points chauds de la demande, avec des prix qui ont augmenté de 8% à 13% au cours de la dernière année. Ces marchés comprennent Las Vegas, Ogden, Colorado Springs, Charlotte, Raleigh, Grand Rapids, Jacksonville, Nashville, Tucson, Indianapolis et Atlanta.

Getty

Las Vegas est le pays le plus difficile du monde avec une augmentation de prix de 13% l'an dernier. Il s'agit d'une zone de bulle, mais la croissance démographique et la croissance de l'emploi ont également été élevées. La demande est réelle et devrait garder le ballon en marche encore quelques années.

Hormis Vegas, Ogden, Nashville, Charlotte, Atlanta et Colorado Springs sont les économies les plus solides de ce groupe. Les économies les plus faibles où la croissance de l'emploi est inférieure à la moyenne nationale sont Indianapolis, Jacksonville, Raleigh et Grand Rapids.

La forte demande immobilière peut survivre à une mauvaise croissance économique pendant un certain temps, ce sont les gens qui comptent. Et la population de tous ces marchés a connu une croissance intelligente. Mais il ne faudra pas longtemps avant que suffisamment de nouveaux emplois ne soient créés. Restez à l'écoute

Marchés en bonne croissance et demande modérée

Il existe deux variantes: des marchés autrefois chauds qui viennent pour un atterrissage en douceur; Dallas, Cape Coral, Sacramento, San Jose, Portland Oregon.

Et les marchés montent après des années de faiblesse; Fresno, Philadelphie, Winston-Salem, Cincinnati.

Les marchés autrefois chauds n'ont jamais été aussi chauds qu'ils sont devenus trop chers. Cela signifie que leurs prix des logements vont probablement évoluer latéralement pendant un certain temps, mais ils ne chuteront pas tant que l'économie restera en bonne forme.

Dans les marchés émergents, les prix des logements devraient augmenter de 6% par an pendant un certain temps, mais la croissance n'est pas encore suffisamment forte pour dépasser la demande.

Des marchés aux perspectives modestes

Détroit, New York, Chicago, Washington DC, Minneapolis, Saint-Louis, Pittsburgh, Cleveland, Boston.

Le problème pour tous ces marchés est que la croissance économique est lente depuis un certain temps. Et à l'exception de Washington et de Minneapolis, la population n'augmente pas. Dans une telle situation, une demande plus élevée ne peut provenir que de segments de marché aux dépens des autres, un jeu à somme nulle.

www.LocalMarketMonitor.com

Comment investir au mieux sur ces marchés

Vous pouvez bien investir sur presque tous les marchés, mais vos chances de succès sont meilleures si vous adaptez votre stratégie aux conditions locales.

Dans les marchés aux perspectives modestes, vous pouvez prendre le temps de trouver une propriété. Le prix et le loyer doivent vous apporter un bon retour immédiatement; Vous ne pouvez pas parier que les choses vont s'améliorer. La rénovation d'une propriété dans une zone locative plus élevée fonctionne bien tant que vous savez que vous pouvez y trouver des locataires. La bonne zone de location passe du code postal au code postal.

Sur les marchés à demande modérée, vous pouvez être plus agressif lorsqu'ils sont à la hausse. Vous pouvez toujours trouver de bonnes affaires. Certains emplacements dans les marchés émergents se porteront très bien à l'avenir. Faites vos devoirs pour le trouver.

Sur ces marchés qui viennent pour un atterrissage en douceur, vous achèterez à des prix records, mais vous ne pouvez pas vous attendre à des prix plus élevés à l'avenir. Vous devriez donc rechercher des propriétés qui peuvent être divisées en unités locatives. Cela coûte du temps et de l'argent supplémentaires et vous devez vous assurer de louer au bon endroit.

Dans les marchés à forte demande, vous devez vous déplacer rapidement et probablement vous diviser en unités locatives, car les prix sont déjà plus élevés que les loyers. La mise à niveau vers une marge locative plus élevée peut également bien fonctionner, mais restez à l'écart de la zone haut de gamme qui est vulnérable à mesure que le marché se refroidit. Les propriétés de retournement sont toujours une bonne option, mais gardez un œil sur l'économie.

Sur les marchés hors de prix, la tentation de trouver des locataires haut de gamme est énorme, mais vous devez vous défendre, car ce sera la pire partie du marché une fois le boom terminé – peut-être très bientôt. Faites-le mieux avec des locataires de taille moyenne, il y en a plus. Votre stratégie doit être à long terme. Ne vous attendez pas à être payé bientôt.

enveloppe

Dans une économie douteuse, les investisseurs dans ces différents types de marchés ont encore de nombreuses options. Adaptez votre stratégie aux circonstances et protégez-vous en investissant dans la bonne offre de location.

Où pouvez-vous investir dans le logement mi-2019?
4.9 (98%) 32 votes