Catégories
Programme immobilier Pinel

Où vous pouvez désormais trouver du capital d'investissement immobilier

Moyenne mobile sur 6 mois pour le volume de transactions

Consultant immobilier Ariel

Le secteur de l'immobilier commercial étant actuellement au point mort, les prêteurs sont devenus de plus en plus prudents, d'autant plus que les revenus locatifs dans chaque classe d'actifs sont incertains à court terme. L'instabilité des marchés des capitaux, la montée du chômage et la chute libre des FPI publiques ont incité les prêteurs à passer de l'offensive à la défensive.

Par exemple, les prêteurs de bilan conventionnels sont particulièrement prudents. Covid-19 a forcé ces prêteurs à être indulgents avec les emprunteurs dont les recouvrements étaient instables. Bien que moins actifs, ces prêteurs font affaire avec des emprunteurs sous-financés et concluent des transactions qui étaient prévues avant la pandémie. Dans l'intervalle, la situation actuelle offre aux prêteurs privés la possibilité de combler les lacunes du marché avec des prêts à court terme et à intérêt relativement plus élevé.

Les marchés des capitaux sont actifs, mais le paysage a changé et vous devez être stratégique dans vos décisions de financement. Voici ce que vous devez savoir:

Qui est actif?

Sans surprise, les prêteurs privés sont toujours actifs. Avant la crise, ils étaient généralement ouverts aux affaires présentant des problèmes sous-jacents ou des risques plus élevés. Ce qui a changé, c'est que les prêteurs relais et mezzanine et les prêteurs de deux ou trois ans sont désormais plus ouverts aux transactions et aux opportunités à plus long terme et à capital plus élevé que les prêteurs bancaires peuvent hésiter à faire.

"Ce segment de prêteurs offrira un intérêt élevé à un chiffre dans un marché où d'autres sont en attente", a déclaré Matt Swerdlow, directeur des services de capital chez Ariel. "Cela pourrait vous aider à faire progresser vos transactions de vente d'investissement dans les bonnes circonstances."

"Les fonds d'emprunt sont toujours actifs aussi", ajoute-t-il, "mais gardez à l'esprit que ces prêts à taux variable normalement sans recours ne sont généralement financés qu'au-dessus de la barre des 10 millions de dollars et regardons de plus près les affaires."

Si un emprunteur prend du retard avec un prêt sans recours, le prêteur ne peut couvrir ses pertes quelle que soit la valeur actuelle de la propriété en récupérant la propriété à effet de levier. Naturellement, les propriétés d'accueil et de vente au détail sont particulièrement moins attrayantes pour ces prêteurs, car la valeur des propriétés dans ces domaines est sujette à une grande incertitude à long terme.

Qui est absent

Jusqu'à la semaine dernière, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales n'étaient pas un élément de démarrage pour la plupart des emprunteurs, sauf si l'actif était dans un emplacement privilégié et avait un niveau d'endettement exceptionnellement bas. Les investisseurs qui avaient déjà conclu des accords CMBS les ont vus chuter ou les prix ont radicalement changé.

Cependant, le marché CMBS a rouvert la semaine dernière (4 mai) avec une nouvelle offre de conduits Goldman Sachs de 771,9 millions de dollars

GSBD
et Citigroup

C.
. Cette décision indique que les prêteurs commencent à rechercher de nouvelles affaires et propose des contrats de 10 ans avec un rapport crédit / valeur pouvant atteindre 70%.

Bien qu'il y ait encore beaucoup d'incertitude sur les marchés des CMBS, les investisseurs replongent lentement dans l'eau et avec la bonne propriété, les chiffres pourraient avoir un sens pour le financement, mais cela sera très important au cas par cas.

Et les grandes banques?

Comme mentionné précédemment, les prêteurs au bilan traditionnels sont très conservateurs et se concentrent principalement sur ce qu'ils considèrent comme des catégories d'actifs plus bancables comme les immeubles à appartements et l'industrie. Cela ne signifie pas que tous les prêteurs inscrits au bilan sont ouverts aux discussions sur votre entreprise, même si vous disposez d'un immeuble commercial solide dans un marché géographique solide.

"Il y a beaucoup de prudence en ce moment", a déclaré Eli Weisblum, directeur des services des capitaux chez Ariel. "Certains prêteurs n'examinent pas de nouvelles entreprises tant qu'ils n'ont pas réévalué la situation du marché, tandis que d'autres resserrent leurs directives de souscription ou ne considèrent que les clients réguliers."

Fannie Mae et Freddie Mac, par exemple, ont un nombre record de demandes de prêt et révisent leurs directives de crédit pour les rendre plus strictes en conséquence.

"Il s'agit actuellement d'un marché de prêteurs et tout le monde le fera différemment", explique Weisblum.

L'industrie était un marché de vente d'investissement solide avant la crise et les sources de capitaux étaient déjà confiantes dans cette classe. Aujourd'hui, la fabrication est plus importante que jamais. De nombreuses entreprises se concentrent sur la fabrication de produits très demandés tels que les EPI ou les appareils de protection respiratoire contre la pandémie. Si vous avez une entreprise industrielle – et qu'il n'y a pas de problèmes fondamentaux – vous devriez pouvoir trouver des prêteurs de bilan intéressés. D'autres propriétés, telles que certains cabinets médicaux, bureaux gouvernementaux, installations de libre-entreposage, centres de données et appartements dans la section 8, ont un niveau élevé de stabilité de collecte et sont donc en demande auprès des prêteurs conventionnels.

D'autres classes d'actifs offrent des options très différentes aux prêteurs et aux titres de créance. Le commerce de détail et l'hôtellerie en particulier seront difficiles pour les transactions en capital. Avant la crise, le commerce de détail était déjà un secteur difficile, en particulier sur les marchés urbains secondaires. Les taux d'inoccupation étaient élevés même dans les marchés principaux tels que New York, et le blocage ne fera qu'augmenter le nombre. La triste réalité est que de nombreuses entreprises ne survivront pas à cela, même avec les opportunités créatives que beaucoup trouvent ouvertes.

Par conséquent, les titres de créance achètent déjà des billets hypothécaires à escompte élevé. Cette action permet à un prêteur de vendre l'hypothèque et d'éviter un processus de saisie long et coûteux. Le prêteur peut radier l'hypothèque comme une perte aujourd'hui pour libérer du capital demain.

Des emprunteurs solides en bénéficieront

L'activité des prêteurs existe toujours aujourd'hui et, à mesure que la situation se stabilise, davantage de prêteurs fourniront du financement. En tant qu'investisseur, le type de propriété et l'emplacement déterminent les opportunités, mais dans l'ensemble, le coût du capital sera faible dans un avenir prévisible. Cela offre une énorme opportunité de financement aux emprunteurs. Alors que le marché du crédit subit un ajustement, les actifs et les sponsors bien positionnés et sous-financés bénéficieront des conditions actuelles du marché.

Où vous pouvez désormais trouver du capital d'investissement immobilier
4.9 (98%) 32 votes