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Pointer, cliquer, posséder: les entreprises transforment l'achat d'immeubles de placement

Cet article fait partie d'un ensemble de rapports immobiliers qui examine les petits investisseurs et l'immobilier, des nouvelles opportunités pour les particuliers d'acheter des fenêtres de tours de bureaux à la façon dont le financement participatif change pour survivre.

L'achat d'une maison comme investissement financier a longtemps été trop complexe ou difficile pour tout le monde sauf pour les riches. Cela peut changer grâce à un groupe de startups immobilières.

Les entreprises permettent aux particuliers de constituer un portefeuille de logements locatifs à travers le pays avec une relative facilité. Sans jamais avoir à visiter la propriété, les investisseurs peuvent acheter et gérer des maisons en quelques clics de souris ou en touchant le téléphone.

Roofstock, une société basée à Oakland, en Californie, fondée en 2015, offre un marché en ligne où les acheteurs et les vendeurs échangent environ 500 maisons de location par mois dans des villes comme Atlanta, Indianapolis et Houston. Les maisons, qui sont vendues à des prix compris entre 50 000 $ et 400 000 $, sont généralement équipées par les locataires.

REI Nation LLC et JWB Real Estate Capital se lancent sur le marché clé en main sur les marchés régionaux. Ils achètent, modernisent et louent des maisons, puis les vendent à des investisseurs.

D'autres sociétés sont prêtes à offrir aux investisseurs des opportunités de constituer petit à petit leurs portefeuilles résidentiels. Compound, une startup basée à New York, lance ce mois-ci une application qui permettra aux investisseurs d'acheter de petites portions de copropriétés dans des villes comme New York, Miami, Nashville et Austin. L'investissement minimum: 50 $.

Une maison vendue par REI Nation à Memphis qui achète, modernise et loue des maisons puis les vend à des investisseurs.

photo:

Nation REI

Avec Compound, même les investisseurs sans beaucoup d'argent peuvent "participer à la croissance des villes où ils vivent et travaillent mais ne peuvent pas se permettre d'acheter", a déclaré Janine Yorio, cofondatrice et directrice générale de la société.

L'augmentation du nombre d'entreprises montre à quel point les investisseurs particuliers recherchent de nouvelles alternatives lorsque les taux d'intérêt ultra bas réduisent l'attractivité des obligations et qu'un cours boursier record rend nombre d'entre eux vulnérables à un recul.

Des sociétés comme REI et JWB déclarent que les investisseurs génèrent des rendements annuels après frais et dépenses de 7% à 9%. Ceci est comparable au rendement de référence du Trésor américain à 10 ans, qui est inférieur à 2% depuis des mois. Les acheteurs de maison gardent également le profit de la vente de la propriété.

"Les investisseurs sont toujours à la recherche de moyens de générer des flux de trésorerie supplémentaires", a déclaré Paul Pagnato, fondateur et PDG de PagnatoKarp Partners, LLC, une société de Reston, en Virginie, qui conseille les familles sur les investissements. L'immobilier y est particulièrement favorable, a-t-il dit.

Les services aux acheteurs de maison profitent également des nouvelles technologies et des données sur les locations de maisons qui ont été développées après la rupture. Des entreprises comme

Blackstone Group Inc.

et le Starwood Capital Group a acheté des dizaines de milliers de maisons à des prix réduits et les a converties en maisons de location. En cours de route, ils ont découvert comment les dernières technologies mobiles et de cloud computing pouvaient être utilisées pour gérer et mettre à niveau les maisons à grande échelle.

Beaucoup d'entrepreneurs derrière les nouvelles entreprises ont appris le métier après avoir travaillé dans les grandes entreprises. Le fondateur de Roofstock, Gary Beasley, était l'un des acteurs derrière Starwood Waypoint Residential Trust, qui est devenu public en 2014.

"Lorsque nous avons commencé à acheter des maisons, nous ne savions pas si nous pouvions rentabiliser à quelque échelle que ce soit", a-t-il déclaré.

Roofstock, dont les sponsors incluent Bain Capital Ventures, a récemment lancé une nouvelle société qui permet aux investisseurs d'acheter seulement 10% des maisons familiales. Roofstock conserve au moins 10% des actions de chaque maison. Le reste des capitaux propres est réparti entre les investisseurs.

Chaque startup fonctionne un peu différemment, mais beaucoup suivent une formule similaire. Dans un magasin JWB typique, l'entreprise achète une maison dans la région de Jacksonville, en Floride, et la modernise pour un coût total de, par exemple, 130 000 $. JWB trouve également un locataire qui paie environ 1 175 $ par mois. Ensuite, il vend la maison louée pour 150 000 $. Les investisseurs paient généralement environ 20% en espèces et empruntent le reste.

Les propriétaires peuvent gérer eux-mêmes la maison ou engager une entreprise locale. La plupart utilisent le bras de gestion JWB. Le loyer augmente et une éventuelle vente de la maison peut augmenter le rendement. Cependant, les investisseurs ne devraient pas s'attendre à gagner de l'argent rapidement s'ils remettent la maison peu de temps après l'achat, a averti Alex Sifakis, président de JWB.

"Ce n'est pas un plan rapide pour devenir riche", a-t-il déclaré. "Vous achetez à la valeur du marché. Nous disons à nos clients qu'ils devraient durer au moins cinq ans ou que vous ne devriez pas l'acheter."

Le tenir comporte déjà des risques. Les investisseurs qui achètent des maisons invisibles peuvent être lésés par une facture d'entretien imprévue ou par les aléas du marché locatif. Ils peuvent même devoir creuser dans leurs propres poches s'ils empruntent pour acheter la maison, et les prix de l'immobilier ont tendance à baisser ou à se stabiliser en période de difficultés économiques.

"Vous obtenez un rendement comparable à celui des actions, vous devez donc prendre des risques", a déclaré Beasley.

Néanmoins, l'attrait d'un retour régulier des immeubles locatifs attire beaucoup, d'autant plus que les loyers augmentent aux États-Unis.

REI a commencé à Memphis, Tennessee, et a développé des logements locatifs pour

Federal Express

Les pilotes qui souhaitaient investir dans des maisons unifamiliales sans les maux de tête de la direction, a expliqué Chris Clothier, partenaire de l'entreprise familiale.

L'année dernière, REI a vendu environ 1 000 appartements dans huit villes. "Il y a des investisseurs qui balancent les marteaux et veulent frapper eux-mêmes la peinture", a expliqué M. Clothier. "Mais il y a beaucoup plus d'investisseurs qui veulent être passifs."

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Billy Maloney, un graphiste de 37 ans à Los Angeles, a déclaré qu'il avait acheté et vendu des immeubles de placement via REI pour augmenter ses actifs de retraite. Il possède une maison à Memphis, une à Jacksonville, et en a acheté et vendu deux à Cleveland.

"Je pense … comme un investisseur qui garde votre argent hors de l'Etat", a-t-il dit.

Corrections et extensions Dans une entreprise clé en main typique, une maison vendue par JWB Real Estate Capital à Jacksonville, en Floride, pour 150 000 $ est louée pour environ 1 175 $ par mois. Dans une version antérieure de cet article, il était incorrectement indiqué que le loyer serait d'environ 900 $ par mois. (7 janvier 2020)

Ecrivez à Peter Grant à peter.grant@wsj.com

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