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Puis-je déduire les pertes passives des investissements immobiliers?

Puis-je déduire les pertes passives de mes investissements immobiliers?

Comme mentionné dans l'introduction, la réponse ici est "peut-être". Si votre immeuble locatif ou toute autre activité commerciale passive affiche une perte fiscale pour l'année, quatre facteurs déterminent le montant (le cas échéant) que vous pouvez utiliser comme déduction fiscale:

  • règles de risque
  • Règles pour la perte passive d'activité
  • Que vous participiez activement à vos investissements
  • Que vous soyez un professionnel de l'immobilier
  • Regardons-les un par un:

    règles de risque

    L'explication simple des règles de risque est que vos pertes fiscales sur un investissement particulier ne doivent pas dépasser le montant que vous risquez pour l'investissement. Par exemple, si vous investissez seulement 10 000 $ dans l'achat d'un bien locatif, vous ne pouvez pas réclamer des pertes de biens au-delà de ce montant, peu importe combien d'argent le bien a réellement perdu ou les autres règles de perte passive. fort.

    Dans la pratique, les règles de risque ne s'appliquent généralement que lorsque vous vendez une propriété. Dans les mauvais marchés, il n'est pas rare que les investisseurs perdent plus que leurs dépenses initiales lors de la vente d'un bien, mais il est très inhabituel pour un bien de causer une perte locative d'un an supérieure à votre investissement en capital initial. Cependant, cela devrait être le premier élément de votre liste de contrôle des pertes passives.

    Règles pour la perte passive d'activité

    Il existe trois «niveaux» d'activité des investisseurs en ce qui concerne la propriété et la gestion d'immeubles locatifs:

  • Investisseurs passifs
  • Participants actifs
  • Professionnels de l'immobilier
  • Examinons donc d'abord le premier groupe. Les investisseurs passifs sont définis comme ceux qui possèdent des propriétés locatives mais ne jouent pas un rôle actif dans les affaires quotidiennes. Ce groupe est le plus restreint lorsqu'il s'agit de déduire les revenus de location.

    Les règles relatives aux pertes d'activité passive peuvent être le principal facteur limitant de la déduction des pertes de revenus locatifs et s'appliquent aux investisseurs inactifs dans les immeubles locatifs. Si vous n'êtes pas un professionnel de l'immobilier ou un investisseur actif (plus à ce sujet dans les deux sections suivantes), l'investissement dans des immeubles locatifs est classé comme une activité commerciale passive.

    Cela signifie que toute perte sur votre bien locatif n'est déductible que du montant de vos revenus de location et ne peut pas être utilisée pour compenser d'autres revenus imposables. Si votre portefeuille de biens locatifs a causé une perte de 5000 $ en 2019 et que vous avez gagné 80000 $ de votre emploi, vous ne pouvez pas utiliser la perte pour réduire l'impôt que vous payez sur vos revenus de travail.

    Participez-vous activement à l'investissement dans votre bien locatif?

    Si vous êtes un participant actif dans vos propriétés locatives, vous pourriez être en mesure de déduire plus de pertes locatives sur vos impôts qu'un investisseur passif.

    Qu'est-ce qu'un "participant actif"? Fondamentalement, l'IRS définit un participant actif comme quelqu'un qui prend des décisions de gestion concernant leurs propriétés locatives. Pour ne citer que quelques exemples, cela pourrait signifier que vous:

    Si vous êtes un participant actif dans votre propriété locative et que vous avez modifié votre revenu brut ajusté (MAGI) d'un maximum de 100000 $, vous pouvez déduire jusqu'à 25000 $ de perte de propriété locative de votre revenu imposable au cours d'une année d'imposition donnée. Si vous dépassez cette limite MAGI mais êtes inférieur à 150 000 $, vous pouvez déduire une partie de vos pertes de location. Les contribuables dont le MAGI dépasse 150 000 $ ne peuvent pas déduire les pertes de loyer, même en tant que participant actif, sauf s'ils sont des professionnels de l'immobilier.

    Êtes-vous un professionnel de l'immobilier?

    Si vous êtes un professionnel de l'immobilier, la location d'un bien immobilier n'est pas considérée comme une activité passive pour vous. Par conséquent, les règles de déduction passive du revenu ne s'appliquent pas du tout à vous: vous pouvez déduire n'importe quel montant de revenu de location de votre revenu imposable, quel que soit le montant ou le montant de votre MAGI.

    L'IRS définit un professionnel de l'immobilier comme quelqu'un qui consacre plus de la moitié de son temps de travail total dans les sociétés immobilières pour l'année. Cela signifie généralement un total d'au moins 751 heures par an pour l'immobilier, et vous devez être impliqué de manière significative dans tous vos biens locatifs.

    Être un participant physique est différent d'être un participant actif, comme discuté dans la dernière section. L'IRS a une liste de tests officiels de participation matérielle dans la publication IRS 925, pour n'en nommer que quelques-uns des plus courants (dont un seul doit être vrai):

  • Vous avez participé à l'activité plus de 500 heures par an.
  • Votre participation impliquait essentiellement une participation à l'activité de tous les individus tout au long de l'année.
  • Vous avez participé à l'activité régulièrement, en continu et en termes de contenu tout au long de l'année d'imposition.
  • En cas de doute, contactez les professionnels

    Pour être honnête, il existe une zone grise dans la législation fiscale américaine, et les règles relatives à la perte de revenus locatifs ne font certainement pas exception. Par exemple, êtes-vous vraiment un participant actif dans vos propriétés locatives? Répondez-vous à la définition d'un professionnel de l'immobilier?

    Si vous rencontrez quelque chose auquel vous ne pouvez pas répondre «oui» ou «non» directement, il est sage de demander conseil à un fiscaliste expérimenté. Les déductions sur les revenus locatifs (en particulier en cas de pertes importantes) sont souvent vérifiées très soigneusement par l'IRS. Par conséquent, il est important que vous vous assuriez de bien faire les choses.

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