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Quatre tendances pour les investisseurs immobiliers en 2020

Lorsque vous effectuez un investissement dans des conditions économiques incertaines, vous voulez pouvoir séparer les zigs à court terme des zags à long terme. Cela est particulièrement vrai pour les investisseurs dans les immeubles locatifs, car il est si difficile d'entrer ou de sortir d'un marché. Vous ne pouvez pas simplement appeler quelqu'un et passer une commande.

2020 sera une période particulièrement difficile pour les investisseurs, car l'économie ralentit, les guerres commerciales peuvent gravement affecter certains endroits et certains des marchés immobiliers les plus chauds se refroidissent déjà.

Afin d'aider les investisseurs à prendre leurs décisions l'année prochaine, je voudrais présenter quatre tendances à long terme qui, je pense, affecteront l'immobilier en 2020 et au-delà.

Concentration accrue de la demande

L'économie américaine est en constante évolution, mais la concentration de nouveaux emplois – et donc de la nouvelle demande de logements – sur un petit nombre de grands marchés est quelque chose de nouveau. Et il en sera ainsi pendant des années, car la nature des emplois évolue. Nous savons déjà que la plupart des emplois sont des services ou des travaux de bureau. Ce qui change, c'est que les entreprises qui offrent ces emplois ont besoin de plus en plus de services de soutien les plus efficaces sur les grands marchés.

Le support informatique, le support des ressources humaines, les bureaux et surtout les soins de santé sont plus efficaces lorsqu'ils sont concentrés. Les entreprises ont donc tendance à se regrouper sur des marchés où ces services existent déjà, ce qui à son tour concentre davantage les services et rend les marchés encore plus attractifs.

Seuls 30 marchés – dans lesquels vivent 40% de la population – ont reçu 60% des nouveaux emplois créés au cours des cinq dernières années. Les autres emplois étaient répartis de façon assez uniforme à travers le pays.

Pour les investisseurs, cela signifie que la demande de logements sur les grands marchés continuera presque certainement de croître plus rapidement que les constructeurs ne pourront créer plus d'offre. En d'autres termes, les prix continueront d'augmenter, tout comme les loyers.

Ralentissement des prix des logements

Cela ne signifie pas que les prix peuvent augmenter pour toujours. Bien que la demande de logements soit forte sur les principaux marchés, les prix des maisons unifamiliales ont déjà culminé à San Francisco, dans la Silicon Valley et à Seattle et ont considérablement baissé sur de nombreux autres marchés. Cela se produit chaque fois que les prix des logements dépassent les revenus locaux pendant un certain temps – à un moment donné, ils doivent s'arrêter et attendre que les revenus se rattrapent.

En moyenne, les prix de l'immobilier américain ont augmenté de 5% l'année dernière. Je suppose qu'ils n'augmenteront que de 3% en 2020.

Cela peut avoir des effets différents pour différents investisseurs. Si vous avez pensé à racheter une propriété et à quitter un marché, il est temps de le faire. Lorsque vous songez à investir dans l'un des marchés en plein essor, vous devez savoir que vous achetez peut-être au plus fort. Et si vous souhaitez investir plus en toute sécurité sur des marchés en plein essor, pensez aux appartements plutôt qu'aux maisons unifamiliales.

La grande question sur les marchés qui culminent est ce qui se passe ensuite. Les marchés en plein essor se terminent généralement par la faillite – et il se peut que ce soit le cas – mais si l'économie locale continue de bourdonner avec les prix, ils pourraient disparaître pendant des années.

Écart plus important entre la propriété et le loyer

La hausse des prix de l'immobilier ces dernières années, en particulier dans de nombreux grands marchés, a rendu une maison familiale inabordable pour plus de gens. Le rapport des prix aux loyers a toujours été élevé sur des marchés comme New York et San Francisco, mais cela s'applique désormais à Seattle, Portland, Miami, Nashville, Charlotte, Boston, Denver, Columbus et Austin.

C'est une bonne nouvelle pour les investisseurs dans les appartements locatifs, mais cela signifie également qu'il est difficile d'acheter et de louer une maison familiale: le nombre de personnes qui peuvent se permettre le loyer élevé est faible. Une meilleure stratégie sur ces marchés consiste à diviser une maison familiale en plusieurs logements locatifs, même si cela prend du temps et de l'argent. Les appartements sont également une bonne idée, principalement parce que les loyers continueront d'augmenter, même si les prix des propriétés ne le font pas.

Petits risques sur des marchés plus petits

Le krach de 2008 a mis en évidence la faiblesse de l'économie locale dans de nombreux petits marchés, où le chômage a augmenté et les prix de l'immobilier ont chuté. À quelques exceptions près, il n'y a pratiquement pas eu de reprise sur ces marchés – mais cela signifie également qu'il ne reste pratiquement plus d'inconvénients pour les immeubles locatifs.

Vous ne pouvez pas simplement investir aveuglément dans ces endroits – certains ont toujours un taux de chômage élevé, certains n'ont qu'un gros employeur (peut-être une base militaire) dont vous devez peser la richesse – mais dans la plupart des cas, votre risque économique est faible, même si la croissance est très lente.

Les investisseurs doivent éviter le risque de crédit qu'ils prennent au bas de la fourchette de prix d'investissement. L'emplacement physique est encore plus important et vous ne pouvez pas compter sur la hausse des prix pour obtenir le rendement attendu. Vous devez agir dur. Mais le rapport prix / loyer sera souvent en votre faveur, votre investissement ne vous coûtera pas un bras et une jambe – et vous n'aurez probablement pas beaucoup de concurrence.

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