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Quel est le meilleur type d'immeuble commercial dans lequel investir?

Avez-vous déjà traversé une grande ville et compté les différents types de propriétés commerciales? Il y a des stations-service, des hôtels, des centres commerciaux, des bâtiments résidentiels, des bâtiments industriels, des bâtiments urbains, des immeubles de bureaux, des salons funéraires, des églises, des synagogues, des cimetières et plus encore. Oui, les cimetières! Saviez-vous que les tombes sont vendues au centimètre? Ce sont aussi des immeubles commerciaux. La taille de l'immeuble de placement commercial varie d'un petit immeuble de bureaux d'un étage de 750 mètres carrés à la tour Sears de 4,5 millions de mètres carrés à Chicago. Il n'y a aucun autre investissement qui, je le sais, vous apportera quatre types de revenus au fil du temps: les revenus de location, les augmentations de loyer, la réévaluation et les économies d'impôt grâce à l'amortissement.

Quelles propriétés commerciales investissent le mieux?

Savez-vous ce qu'est Flex Space? C'est le type de propriété commerciale le plus chaud et le plus recherché en ce moment – et non, il n'y a pas de place pour un studio de yoga. Il s'agit d'un complexe industriel léger dans lequel chaque unité dispose d'un espace d'exposition d'un côté et d'un bureau de l'autre. Les locaux industriels flexibles sont parmi les immeubles de placement les moins risqués et restent pleins. Les petites entreprises qui les emploient paient presque toujours un loyer parce qu'il est abordable. Ces entrepreneurs sont fiers de leur entreprise et gardent leurs unités propres et bien rangées.

Les immeubles à appartements, qui sont également connus pour être des immeubles à appartements, comportent également le moins de risques. Comme la population américaine a augmenté et que les prix de l'immobilier ont augmenté, la location est la seule option pour de nombreux jeunes. De même, les aînés ne veulent souvent pas assumer la responsabilité de l'entretien d'un logement et sont de plus en plus attirés par la location. Le taux national de vacance multifamiliale est aujourd'hui inhabituellement bas, aux alentours de 5%. L'inconvénient est que les immeubles d'habitation sont l'un des types d'immeubles commerciaux les plus difficiles à gérer. Les locataires des complexes haut de gamme ont souvent des attentes irréalistes en matière de maintenance et de service. Si les toilettes de quelqu'un se cassent un samedi et qu'elles ne sont réparées que le lundi suivant, le complexe d'appartements en ligne reçoit souvent une mauvaise note. Dans les complexes d'appartements de classe C dans les quartiers populaires, les propriétaires peuvent avoir des maux de tête avec les revenus de location, les perturbations domestiques, les expulsions et les dommages matériels. Une approche très stricte et pratique est souvent requise pour les gérer efficacement.

Le self-stockage qui fonctionne bien dans les bonnes et les mauvaises périodes économiques est un investissement exceptionnel dans l'immobilier commercial. Quelle entreprise simple: pas besoin de réparer les toilettes, de peindre les murs ou de remplacer les tapis. Lorsqu'un locataire déménage, il suffit de le balayer pour le préparer au prochain. L'inconvénient est qu'un nouveau complexe de libre-entreposage pourrait être construit à proximité qui vole vos locataires ou vous oblige à baisser vos loyers.

Et n'oublions pas les parcs de maisons mobiles. Tant que la plupart des locataires sont propriétaires de leur logement, ils représentent un excellent investissement. Puisqu'aucun bâtiment n'a besoin d'être réparé, la majeure partie de l'entretien consiste en un aménagement paysager et un entretien facile. Parce que les gens louent de l'espace pour leurs maisons, ils s'occupent des locaux et paient presque toujours le loyer à temps.

Dans quelles propriétés commerciales un investissement n'est-il pas si souhaitable?

Les immeubles à sens unique et à sens unique comme un concessionnaire automobile sont l'investissement immobilier commercial le plus risqué. Si le concessionnaire tombe en panne, vous avez 100% d'inoccupation. Et quel autre type de locataire pourriez-vous trouver pour occuper cet espace? À Albuquerque, au Nouveau-Mexique, je connais un ancien concessionnaire automobile qui a été transformé en restaurant, mais c'est inhabituel.

En revanche, il n'y a pratiquement pas de risque de défaut avec un locataire de crédit individuel avec une cote de crédit AA. Cependant, ces types d'immeubles commerciaux ont les plafonds les plus bas et les plus chers. Même un immeuble commercial de quatre unités est risqué. Si un locataire déménage, il peut y avoir un taux d'inoccupation de 25% ou plus. Le résultat pourrait être que la propriété fonctionne à perte après le paiement du prêt. Il est préférable d'investir dans un immeuble de bureaux ou de vente au détail où huit locataires différents ou plus sont mélangés avec des noms nationaux. Les centres de vente au détail basés sur les locataires de vêtements d'ancrage sont en déclin à l'échelle nationale en raison de la forte demande de ventes en ligne. Cependant, les centres commerciaux avec un mélange équilibré de locataires entre les chaînes populaires telles que les magasins à un dollar, les restaurants et les entreprises de services se portent bien.

Nouvelles tendances dans l'immobilier de placement commercial

Voici quelques nouveaux types d'immeubles commerciaux qui sont gagnants: Saviez-vous que les micro-appartements obtiennent le deuxième loyer au pied carré le plus élevé de tous les immeubles à appartements? Il s'agit de 240 à 500 mètres carrés d'appartements urbains qui se louent entre 1 200 $ et 3 500 $ par mois selon leur emplacement. Les milléniaux les adorent parce qu'ils sont luxueux et sont à distance de marche des boutiques à la mode et des restaurants fabuleux – parfait pour une population qui n'est pas obsédée par l'achat d'une maison. Seuls les dortoirs étudiants loués à partir du lit en louent plus au pied carré.

L'espace de coworking est devenu populaire dans les grandes villes comme New York. Ceux-ci offrent souvent un choix de configurations, y compris de grandes pièces avec des tables, des espaces ouverts avec des bureaux ou des cabines attribués individuellement et des pièces séparées qui imitent les bureaux traditionnels. De nombreux professionnels à distance et indépendants trouvent ces chambres attrayantes pour un travail régulier ou régulier. Les frais varient de 75 $ à 400 $ par mois. Ce type de propriété atteint le prix le plus élevé par pied carré de tout immeuble de bureaux.

Pour ceux qui sont à la retraite et qui ne veulent absolument aucun mal de tête, la propriété de prêt locatif triple net est imbattable. Ils ont des créanciers nationaux avec de bonnes cotes de crédit qui sont prêts à payer des impôts et des assurances et à tout réparer. Les appartements sont à faible risque et un bon point de départ, mais si vous n'êtes pas du genre ennuyeux, ce n'est peut-être pas l'endroit pour vous. Pensez alors au libre-entreposage, l'un des types d'immeubles commerciaux les plus faciles à entretenir et qui ne nécessite presque aucun entretien. Et il n'y a rien de mieux que d'investir dans un complexe industriel flexible – si vous en trouvez un à vendre. Comment un premier investisseur immobilier commercial devrait-il choisir un type de propriété? Décidez de l'option qui vous convient et votre style de vie.

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