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Quelles sont les différences entre direct et indirect (REIT) …

De plus en plus d'investisseurs découvrent les avantages de la diversification du portefeuille grâce à l'allocation d'actifs immobiliers. En fait, l'immobilier consolide sa réputation de «quatrième classe d'actifs» derrière les actions, les obligations et la trésorerie. Lorsque nous examinons cette classe d'actifs en plein essor, il est important pour les investisseurs de comprendre les différences importantes entre les investissements immobiliers directs et indirects, qui ont un impact significatif sur le risque, le rendement et la diversification.

Qu'est-ce qu'un investissement immobilier direct?

Les investissements immobiliers directs impliquent l'achat d'une participation dans une propriété particulière. Pour les investissements, cela signifie acquérir une participation dans une entreprise qui détient directement un actif, par ex. B. un appartement partagé, un centre commercial ou un immeuble de bureaux. Les investissements en dette se réfèrent à l'activation d'un prêt garanti par un bien immobilier tel qu'un terrain ou un bien immobilier existant.

Qu'est-ce que l'investissement immobilier indirect?

Les investissements immobiliers indirects impliquent généralement l'achat d'actions dans un fonds ou une société publique ou privée. L'une des premières étapes les plus courantes pour les investisseurs consiste à acheter des actions de fonds d'investissement immobilier non cotés ou cotés en bourse. Selon les fonds REF, une FPI (Real Estate Investment Trust) est une entreprise qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Ils permettent aux investisseurs individuels d'acheter des actions dans des portefeuilles immobiliers commerciaux …. En savoir plus (Le modèle REIT par fonds d'investissement est une REIT (Real Estate Investment Trust) une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Il permet aux investisseurs individuels d'acheter des actions dans des biens immobiliers commerciaux. Portefeuilles immobiliers à acheter …. Plus) Actions. Les FPI sont détenues et gérées par des portefeuilles immobiliers. Par conséquent, avec les FPI traditionnelles, vous investissez essentiellement dans la rentabilité opérationnelle du bailleur et non directement dans les actifs sous-jacents eux-mêmes.

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Contrôlez votre destin

L'un des avantages de l'investissement direct est un meilleur contrôle de la prise de décision, en particulier lors de l'application de la stratégie d'investissement. Par exemple, un investisseur dans un format d'investissement direct peut sélectionner des propriétés en fonction de l'emplacement, du type de produit (par exemple bureau vs industrie) ou de la structure (par exemple capitaux propres, capitaux propres préférés ou dette), avec des critères plus complets Transparence dans une gamme d'informations sur l'actif, y compris le locataire, l'état de l'actif physique et la performance opérationnelle, ainsi que des informations sur les principaux acteurs impliqués, y compris la société exploitante et le gestionnaire immobilier. L'investissement direct offre aux particuliers la possibilité d'investir dans ce qu'ils savent et ce qui les passionne. Cela peut aller de critères aussi larges qu'un métro, à aussi détaillés qu'un coin de rue particulier, et appliqués à des propriétés qui peuvent être dans leur propre jardin ou en dehors de l'État.

Par exemple, la publication par CrowdStreet de l'offre d'actions d'Urban Green Investments pour le réaménagement de l'entretien des magasins au centre-ville de Santa Monica, en Californie, en 2015 est un excellent exemple d'une opportunité d'investissement ciblée pour l'immobilier. Dans ce cas, le sponsor Dans le cas de l'immobilier commercial, le sponsor est une personne ou une entreprise qui est responsable de la recherche, de l'acquisition et de la gestion de l'immobilier pour le compte de la société de personnes. Le sponsor devrait généralement investir entre 5 et 20% du total des fonds propres requis. Vous êtes ensuite responsable de lever les fonds restants et d'acquérir et de gérer l'immobilier actuel de l'immeuble de placement. Plus est la rénovation d'une propriété dormante de première classe qui est basée sur des études de marché et confirme une forte démographie locale ainsi qu'un manque d'offre compétitive et de hautes barrières à l'entrée. L'actif vise des rendements de trésorerie annuels élevés à la livraison et à la stabilisation. Pour les investisseurs qui a) connaissent l'actif, l'ont adopté depuis des années, b) croient au plan d'affaires (c.-à-d. Exploitent une installation de stockage à Santa Monica, CA, ou c) ont pris connaissance de l'actif par l'intermédiaire d'un parent un futur résident potentiel – une opportunité d'investissement direct permet aux investisseurs individuels de prendre une décision d'investissement ciblée sur la base de connaissances ou d'opinions spécifiques ou uniques.

En revanche, l'achat d'actions dans un fonds ou une FPI équivaut souvent à investir dans la stratégie d'investissement plus large d'une entreprise. Cela peut encore être une stratégie viable, voire attrayante – c'est juste un autre type d'investissement. Par exemple, une personne sous ce format n'a aucun contrôle, et dans la plupart des cas, même une connaissance préalable des actifs individuels qui sont achetés et vendus. De plus, certaines FPI possèdent un vaste portefeuille immobilier qui comprend des propriétés aux États-Unis et dans d'autres pays comme la Chine et le Brésil. Cela peut être la conséquence involontaire d'un risque supplémentaire de changements géopolitiques, de taux de change et économiques sur les marchés étrangers.

Éviter des frais plus élevés

Les offres immobilières directes ont souvent des structures de rémunération et d'honoraires fixes qui peuvent varier d'un cas à l'autre. Différentes plates-formes fonctionnent avec différents modèles commerciaux en termes de frais, en particulier pour le marché immobilier en ligne. Il est donc important pour les investisseurs de comparer soigneusement et de comparer la sélection. Les investisseurs sur CrowdStreet Marketplace ne paient aucuns frais ni frais pour s'inscrire sur la plateforme ou pour investir dans certaines offres immobilières.

Les investisseurs peuvent s'attendre à payer des frais pour des investissements immobiliers indirects dans des FPI et des fonds. Les FPI non négociés en particulier ont été largement critiqués pour leurs énormes charges initiales. Selon la Financial Industry Regulatory Authority (FINRA), les frais d'entrée pour les FPI non négociés peuvent atteindre 15% du prix par action. Ces frais comprennent les commissions et les frais de courtage, ainsi que les frais d'offre et d'organisation supplémentaires. Les FPI négociées en bourse peuvent avoir des frais de souscription initiaux sous la forme d'une remise qui, selon la FINRA, peut représenter 7% ou plus du produit de l'offre.

Utilisez des incitations

L'un des avantages de l'investissement direct est que les offres sont souvent structurées pour motiver les sponsors. Pour l'immobilier commercial, le parrain est une personne ou une entreprise qui est responsable de la recherche, de l'acquisition et de la gestion de la propriété pour le compte de la société de personnes. Le sponsor devrait généralement investir entre 5 et 20% du total des fonds propres requis. Vous êtes ensuite responsable de la collecte des fonds restants et de l'acquisition et de la gestion de l'immobilier actuel de l'immeuble de placement … Plus pour être plus performant que prévu au-delà de ce qui est communément appelé "promotion". Les promotions incluent généralement des rendements privilégiés pour les investisseurs jusqu'à ce qu'un premier obstacle soit atteint (généralement basé sur les rendements internes). À partir de ce moment, les sponsors commencent à participer de manière disproportionnée aux bénéfices excédentaires. Parce que les sponsors veulent attirer des investisseurs, ils sont motivés à créer des structures de rémunération adaptées à leurs besoins. Plutôt que de facturer des frais garantis et de générer un rendement fixe, les sponsors réduisent souvent les frais fixes en échange d'une publicité qui offre la possibilité de recevoir une récompense ou un pourcentage de bénéfices excédentaires plus élevés s'ils surperforment. C'est un scénario gagnant-gagnant. Si les sponsors obtiennent de bons résultats, ils seront rémunérés pour ces résultats et les investisseurs auront la possibilité de partager ce profit avec un rendement total plus élevé. À l'inverse, si les sponsors sous-performent, les investisseurs gagneront tous leurs revenus au prorata et les sponsors seront exclus de toute compensation back-end. Les FPI et les fonds sont généralement plus rémunérés, ce qui signifie que les gestionnaires perçoivent leurs honoraires indépendamment de leur performance.

Soyez patient avec votre argent

Un autre aspect de l'investissement immobilier direct et indirect est la compréhension de la liquidité. Les investissements indirects dans des actions de REIT cotées en bourse ou des fonds d'investissement permettent aux investisseurs d'acheter et de vendre facilement des actions. Pour les investissements immobiliers directs, les actifs sont traditionnellement achetés et détenus sur une période de plusieurs années. La nature à plus long terme des investissements immobiliers directs peut apporter certains avantages supplémentaires, par exemple B. la fourniture d'un flux de trésorerie constant sur la durée de l'investissement, mais au détriment de la liquidité quotidienne (pour les FPI cotées). Certaines offres de financement par emprunt peuvent avoir des durées fixes de 12 à 18 mois, tandis que les offres d'actions peuvent avoir une durée cible de trois à sept ans.

Le marché CrowdStreet rend l'accès à l'immobilier commercial direct facilement. La plateforme offre aux investisseurs la possibilité de diversifier leurs portefeuilles en fournissant des informations transparentes sur un large éventail d'opportunités d'investissement immobilier commercial à travers le pays et des outils pour aider les investisseurs à suivre la performance et à gérer leurs portefeuilles d'investissement immobilier en croissance.

CrowdStreet est unique en ce qu'il ne répertorie que les opportunités d'investissement pour l'immobilier commercial de qualité institutionnelle et ne facture jamais aux investisseurs de rejoindre ou d'investir.

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