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Qu'est-ce qu'un bon taux maximum pour un immeuble de placement?

Comme vous pouvez le voir, le type de propriété dont vous parlez fait une grande différence. Si vous tenez compte de la "classe" ou de la qualité d'une propriété, il y a plus de cinq points de différence dans l'enquête CBRE entre le plus bas et le plus élevé. La limite supérieure la plus élevée (9,74%) s'applique aux hôtels économiques de banlieue et la plus basse (4,69%) aux immeubles à appartements urbains de classe A (de la plus haute qualité).

Pourquoi le taux plafond est important pour les investisseurs immobiliers

Il y a deux raisons principales pour lesquelles les taux plafonds sont importants.

La première raison est d'analyser les performances ou les performances attendues de votre bien locatif. Par exemple, s'il y a trois immeubles de bureaux dans votre gamme de prix à vendre, vous pouvez calculer le meilleur investissement pour les trois en calculant les taux de capitalisation attendus. Si vous connaissez les taux de capitalisation boursière moyens, en calculant le taux de capitalisation de vos propriétés, vous pouvez déterminer s'ils dépassent ou non les moyennes de l'industrie.

La deuxième raison d'utiliser des taux plafonds est lorsque vous envisagez de vendre un immeuble de placement. Une petite algèbre nous dit que nous pouvons changer l'équation du taux plafond comme suit:

Valeur marchande = résultat d'exploitation / taux plafond

Ceci est important lors de la vente d'une propriété pour la raison suivante: Connaître le bénéfice net d'exploitation de votre propriété et le taux de capitalisation moyen commun dans l'industrie peut vous aider à déterminer la juste valeur marchande de votre propriété.

Par exemple, si vous savez que l'immeuble de bureaux moyen a un taux de capitalisation de 7% et a un immeuble de bureaux avec un bénéfice d'exploitation net de 100000 $, vous pouvez utiliser l'équation du taux de capitalisation pour déterminer que votre propriété a une juste valeur marchande d'environ 1,43 million de dollars.

Le retour d'argent comptant pourrait être un meilleur retour pour vous

Comme nous l'avons vu, vous pouvez utiliser le taux plafond pour comparer les propriétés, évaluer le rendement de votre propriété ou savoir combien vous devez vous attendre lors de la vente d'une propriété. Cependant, le taux de capitalisation n'est pas la mesure la plus utile pour calculer le rendement des immeubles de placement.

En particulier, il existe des coûts réels que le taux de capitalisation ne prend pas en compte: le remboursement du prêt.

Pour cette raison, le retour en espèces peut être un concept plus utile pour calculer le retour sur investissement. Il s'agit d'une mesure du rendement net d'un investissement – y compris le remboursement de la dette – divisé par l'argent réel que vous avez investi dans la propriété.

Par exemple, supposons que vous achetiez un immeuble de bureaux de 1 million de dollars et que vous versiez un acompte de 25% (250 000 $). Y compris les frais d'acquisition et autres frais d'acquisition, vos dépenses totales en espèces sont de 300 000 $.

La propriété a un revenu de location annuel de 110 000 $ et un bénéfice d'exploitation net de 70 000 $. De plus, vous payez 40 000 $ supplémentaires en prêts hypothécaires et intérêts chaque année, de sorte que le flux de trésorerie total de votre propriété est de 30 000 $ par an. Si vous divisez cela par les 300 000 $ que vous avez dépensés pour l'achat de la propriété, vous obtenez un rendement en espèces de 10%.

Lorsque vous achetez une propriété en espèces, votre rendement en espèces et votre capitalisation devraient être les mêmes dans la plupart des cas.

L'essentiel

Le taux plafond peut être utile aux investisseurs immobiliers dans de nombreuses situations, y compris

  • Évaluation des immeubles de placement potentiels,
  • Évaluation de la performance des biens immobiliers que vous possédez par rapport aux autres et
  • Détermination d'une juste valeur marchande pour votre bien immobilier.
  • Cependant, il n'y a pas de réponse facile à la question "Qu'est-ce qu'une bonne limite supérieure?" Il y a trop de variables qui déterminent les limites supérieures pour les types de propriétés et trop de variations pour donner une réponse unifiée.

    Bien qu'il n'y ait pas de taux de capitalisation «bons» ou «mauvais» spécifiques, la compréhension du concept peut vous aider à prendre des décisions d'investissement immobilier plus intelligentes et à évaluer la performance de votre propriété.

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