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Qu'est-ce qu'une récession pourrait signifier pour les immeubles à appartements …

Les investissements immobiliers multifamiliaux, en particulier les immeubles générateurs de revenus, ont généralement été une classe d'actifs stable et rentable. Étant donné les spéculations sur une récession imminente, vous vous demandez peut-être: "La construction d'appartements est-elle une décision prudente pour une éventuelle récession en 2020? Et comment puis-je trouver et conserver des investissements rentables sur des marchés actuellement gonflés?"

Examinons l'histoire économique récente et les tendances qui indiquent un ralentissement du marché. Les investisseurs multifamiliaux doivent également comprendre ce que signifie la contraction, comment trouver des offres viables et comment les garder lucratives malgré la baisse des valeurs et la hausse des taux d'intérêt.

Expansion économique historique

Nous sommes dans la plus longue expansion économique de l'histoire américaine. Nous avons démontré une croissance économique soutenue tout au long de la première décennie de la saga américaine – bien qu'à un rythme global plus lent que lors des périodes précédentes. Depuis décembre 2019, nous avons enregistré une croissance continue de 126 mois. La durée prolongée de l'expansion a été attribuée à une profonde reprise après la précédente récession.

Le contrôle strict de la Fed sur la politique monétaire est conçu pour soutenir la croissance et freiner l'inflation excessive. Cependant, certains économistes s'inquiètent du niveau élevé de la dette en raison des faibles taux d'intérêt et du fait que la politique monétaire pourrait ne pas suffire à atténuer les pressions de la récession.

La politique exécutive et les guerres commerciales internationales avec la Chine, et peut-être maintenant avec la France, ajoutent également à l'incertitude économique. Heureusement, les approbations de crédit trop légères et à courte vue qui ont déclenché le récent krach du marché immobilier n'entraînent plus de volume ou d'appréciation des ventes. Cependant, les taux d'intérêt peuvent fonctionner à leur place pour rendre les acheteurs de maison et les investisseurs supérieurs à la moyenne.

La récession commencera-t-elle en 2020?

La question pertinente est la suivante: la récession commencera-t-elle cette année?

Quelle est la réponse? Il est fort probable que la croissance ralentira et que les valeurs et les taux de location se stabiliseront.

En juin, les économistes prévoyaient un ralentissement cette année. Cependant, dans les mois qui ont suivi, les prévisions ont changé en raison de la croissance continue de l'emploi, de la croissance des revenus, des faibles taux d'intérêt et de la disponibilité du capital.

Les valeurs et les taux de location peuvent diminuer sur certains marchés. Cependant, l'investissement dans les immeubles à revenus demeure une source fiable de revenus et d'appréciation sur les marchés où l'offre et la demande augmentent vers l'équilibre.

Heureusement, nous avons vu d'autres signes positifs cet automne, notamment une forte confiance des consommateurs et des dépenses, ainsi qu'une stabilisation de la valeur des propriétés, des niveaux de stocks et des loyers. De plus, les baisses de taux de la Fed contribuent à maintenir le financement et à maintenir un volume hypothécaire sain.

Soit dit en passant, Zillow suggère que la réduction des coûts de transaction en raison des modèles de vente en ligne et réduits des maisons améliorera l'abordabilité et stimulera la demande supplémentaire si l'acceptation est accélérée.

L'impact sur l'investissement immobilier multifamilial

Qu'est-ce que cela signifie pour l'immobilier multifamilial du point de vue des promoteurs et des investisseurs?

C'est surtout une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers à revenu élevé. Le marché multifamilial est soutenu par la croissance de l'emploi et des revenus et l'expansion des marchés régionaux, qui sont tirés par le développement technologique et manufacturier.

Les investisseurs peuvent s'attendre à payer des coûts de financement inférieurs, à atteindre des taux d'inoccupation bas et à obtenir des taux de location stables à mesure que le marché se refroidit et se rééquilibre. Cette compensation prenant plus d'une dizaine d'années, elle promet également un léger ralentissement avec des facteurs économiques favorables à la réalisation et à la gestion immobilière réalisables.

L'économie stabilisatrice peut offrir des opportunités de croissance des investissements. Dans n'importe quel climat économique, cependant, les immeubles à revenus mal gérés échouent. En conséquence, les investisseurs multifamiliaux devraient prendre des précautions pour garantir des opérations allégées et l'attractivité des locataires afin de rester compétitifs et rentables.

Le développement rapide de logements en raison des faibles taux et de la disponibilité des capitaux améliorera les options de logement pour les locataires et l'accessibilité financière, avec les effets secondaires d'une concurrence accrue pour les résidents et de la stabilisation des prix de location.

Continuez sur tous les marchés

Les investisseurs multifamiliaux proactifs réagissent à l'environnement économique dynamique en positionnant leurs propriétés par le biais d'améliorations, d'équipements et de marketing pour obtenir les prix de location les plus élevés et sélectionner les locataires. À titre d'urgence, les investisseurs accrédités attribuent des parts de capital croissantes à des actifs gérés par des professionnels qui réduisent les risques, contournent la concurrence croissante pour les acquisitions et ne nécessitent pas de gestion directe.

Pour éviter la vacance et obtenir des loyers de premier ordre, les investisseurs devraient diversifier leurs portefeuilles et les rendre résistants à la récession en sélectionnant des marchés et des propriétés qui ont la combinaison optimale de moteurs économiques pour soutenir des taux d'occupation élevés – malgré les changements de taux d'intérêt à venir ou les conflits commerciaux avec les économies étrangères.

Lignes directrices pour des acquisitions durables à l'approche de la récession:

• Mener une due diligence approfondie pour le marché et la propriété.

• Choisissez des marchés avec une croissance démographique et des revenus.

• Suivez le secteur de la technologie pour trouver des marchés viables. (Les jeunes professionnels et les capitaux suivent le développement technologique régional.)

Principes pour exploiter des immeubles d'appartements rentables:

• Rechercher des opportunités de création de valeur sous-évaluées.

• Mettre l'accent sur l'efficacité dans l'utilisation de l'énergie, de la main-d'œuvre et des matériaux. Mettre en œuvre des stratégies de conception durable pour les rénovations et les nouveaux bâtiments et utiliser la technologie SaaS pour optimiser les fonctions de gestion des actifs et des biens immobiliers.

Correction inévitable, certaine opportunité

La correction est inévitable, mais incertaine lorsqu'elle arrive. La phase de croissance épique entraîne une forte baisse. Cependant, la politique législative et monétaire a ralenti l'expansion incontrôlée et réduit la menace de comportements sans scrupules dans le secteur financier.

L'avantage des investissements multifamiliaux est la demande constante de logements sur les marchés matures et en développement. Même pour ces actifs sur des marchés tièdes, les investisseurs peuvent optimiser leurs stratégies d’acquisition et d’exploitation pour garantir des coûts d’exploitation maîtrisés, des taux de location supérieurs et des postes vacants minimaux.

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