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Savoir quel marché immobilier investir dans l'investissement immobilier …

De nombreux investisseurs immobiliers commencent à acheter des immeubles de placement locaux, mais il n'y a aucune raison de vous limiter à acheter uniquement dans votre région.

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D'autres régions pourraient offrir un meilleur marché immobilier, des prix immobiliers moins chers et des tendances démographiques positives pour soutenir la croissance du marché immobilier américain. Les experts disent que pour savoir dans quel marché immobilier investir, les investisseurs devraient revoir le développement immobilier global. Voici quelques conseils d'investissement immobilier si vous souhaitez investir dans l'immobilier en dehors de votre marché local:

  • Consultez les taux d'imposition et la croissance démographique.
  • Aperçu des tendances générales du marché immobilier.
  • Les FPI régionales sont une option.
  • Consultez les taux d'imposition et la croissance démographique

    Selon Kristina McPherson, agent immobilier chez The Corcoran Group à Palm Beach, en Floride, les investisseurs intéressés par les biens longue distance pourraient vouloir étudier les États sans impôt sur le revenu ou taxes de vente faibles comme la Floride et le Texas. Certaines villes de ces États offrent également des incitations fiscales aux investisseurs immobiliers.

    Noah Rosenfarb, le fondateur du Freedom Family Office basé en Floride, a investi dans plus de 3 500 immeubles à appartements. Il veut investir dans une métropole avec une population croissante et des emplois sur les marchés immobiliers à moins d'une heure de route. Ces zones comprennent des zones telles que Phoenix, Atlanta, Dallas et Houston.

    Les investisseurs peuvent utiliser les données du recensement de la population et de la croissance économique des États-Unis pour soutenir les régions cibles, selon McPherson. Recherchez des informations sur la tendance immobilière, par ex. B. par le nombre de locataires par rapport aux propriétaires, le revenu du ménage et d'autres données démographiques.

    "Vous pouvez consulter toutes ces informations et décider dans quelle ville particulière d'un État vous souhaitez investir", dit-elle.

    Une fois que les investisseurs ont trouvé une ville désirable, l'acheteur potentiel devrait travailler avec un agent immobilier local qui connaît le marché. Selon McPherson, la valeur des propriétés peut changer considérablement d'une rue à l'autre.

    "Cela dépend vraiment de l'emplacement", dit-elle. "Lorsque vous êtes à deux rues de l'Intercoastal [waterway] ici, c'est tout à coup un prix différent que si vous êtes directement à l'Intercoastal. "

    Selon Rosenfarb, la plus grande erreur qu'un investisseur inexpérimenté puisse commettre à long terme est de ne pas s'associer avec un agent immobilier local et un gestionnaire immobilier pour un bien locatif.

    Ces contacts aident non seulement les investisseurs à trouver et à gérer des biens immobiliers et à trouver des locataires, ils transmettent également un fort sentiment de l'économie locale et informent les investisseurs sur les activités économiques actuelles ou les changements qui peuvent affecter les prix de l'immobilier.

    Revue de l'évolution générale du marché immobilier

    Une tendance immobilière que McPherson voit dans leur région de Floride est une augmentation des immeubles locatifs plutôt que des copropriétés alors que la génération Y continue de louer.

    "C'est une tendance qui se produit à travers le pays", ajoute-t-elle.

    La montée en puissance d’entreprises comme Airbnb et Vrbo a conduit à un nombre croissant de locataires, selon Vered Raviv-Schwarz, directeur des opérations de Guesty, une plateforme technologique sur le marché de la location de vacances.

    Raviv-Schwarz estime que les investisseurs dans ce créneau du marché immobilier devraient considérer les aspects qui ne s'appliquent qu'aux locations de vacances, tels que: Par exemple, la comparaison des rendements des locations à long terme avec les locations à court terme, la durée de la saison touristique et la question de savoir si la propriété est proche d'une grande ville.

    "Si vous achetez une propriété dans un domaine skiable, est-elle également disponible pour les vacances d'été telles que la randonnée dans la région?" Dit-elle. "Si oui, alors vous avez probablement une occupation même pendant les mois d'été. Si c'est près d'une grande ville, les locations à long terme peuvent avoir du sens."

    Selon Rosenfarb, les faibles taux d'intérêt ont stimulé les investissements immobiliers et la demande fait grimper les prix dans de nombreuses régions, ce qui rend les hypothèques plus chères. Cela réduit également la demande des investisseurs premium via le taux d'intérêt.

    Il dit que les investisseurs doivent représenter le taux d'intérêt et les taux de capitalisation, qui sont appelés taux plafonds, et le rendement d'une propriété. Le taux plafond moins le coût de la dette est appelé écart. Il y a cinq à sept ans, les investisseurs voulaient un écart de trois à quatre points de pourcentage entre le coût de la dette et le taux de capitalisation. Cet écart n'est désormais plus que d'un point de pourcentage.

    Si le taux d'intérêt d'un investisseur est de 4% et que la limite d'un intérêt multifamilial est de 5%, l'investisseur gagne 1 point de pourcentage sur cet écart, dit-il.

    En ce qui concerne l'investissement immobilier et l'investissement immobilier, les gens devraient également se demander si les revenus locatifs peuvent soutenir le prix payé pour une propriété, qu'il s'agisse d'un immeuble multifamilial ou d'un ménage unifamilial.

    Rosenfarb indique qu'une directive générale indique que le prix de la propriété est d'environ 100 fois le loyer pour un flux de trésorerie durable.

    "Si le loyer est de 1 000 $ par mois, vous devez payer 100 000 $", dit-il. «Si vous achetez un condo pour 250 000 $, vous devriez espérer que le loyer mensuel soit de 2 500 $. S'il ne s'agit que de 1 800 $, il vous sera difficile de payer la dette, de payer l'entretien pour couvrir les taxes et ainsi de suite. "

    Les FPI régionales sont une option

    Selon Robert Johnson, professeur de finance au Heider College of Business de Creighton University, les investisseurs peuvent également utiliser les FPI qui sont négociées en bourse comme une opportunité d'investir dans certaines régions ou certains types de biens immobiliers.

    Mid-America Apartment Communities (Ticker: MAA) est une FPI qui se concentre principalement sur l'acquisition, le développement, la rénovation et la gestion d'immeubles d'appartements dans les régions du sud-est et du sud-ouest des États-Unis, soit 25% du S&P 500 gagner cette année.

    Essex Property Trust (ESS) est une FPI qui acquiert, développe, redéveloppe et gère des propriétés résidentielles multifamiliales en Californie et à Washington. Le fonds a progressé de 25% depuis le début de l'année.

    Il existe même des fonds négociés en bourse REIT ou des FNB REIT qui se concentrent sur des emplacements spécifiques. Le PPTY US Diversified Real Estate Fund (PPTY), par exemple, pondère ses investissements sur les grands marchés immobiliers tels que New York et Los Angeles ainsi que sur des marchés en croissance rapide tels que Houston et Boston.

    Selon Johnson, la National Association of Real Estate Investment Trusts est un bon endroit pour les investisseurs dans la recherche de FPI, car les investisseurs peuvent rechercher par type de propriété et il y a une répartition des concentrations géographiques pour chaque FPI.

    "Vous pouvez vous en tenir à des types de secteurs largement diversifiés ou vous concentrer sur des régions spécifiques", dit-il.

    Avec un FPI coté en bourse, les investisseurs peuvent parier sur une région et pas seulement sur une propriété spécifique.

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