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Stratégie d'investissement immobilier utilisant le financement du vendeur

  • Gabriel Hamel, fondateur et PDG de Hamel Investments, a commencé à acheter des investissements immobiliers en utilisant une méthode de financement non conventionnelle.
  • Il dit que cette méthode peut créer un scénario «gagnant-gagnant» pour les acheteurs et les vendeurs.
  • Hamel se concentre principalement sur les flux de trésorerie et estime qu'une entreprise devrait avoir des flux de trésorerie positifs dès le départ.
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  • Gabriel Hamel, fondateur et PDG de Hamel Investments, a commencé avec une stratégie de niche créative dans l'investissement immobilier.

    "Pour moi, c'était vraiment par nécessité que j'ai commencé à acheter un bien immobilier avec un financement par le vendeur", a-t-il déclaré dans le podcast Millennial Investing. "Je l'ai fait depuis le début et je continuerai de le faire."

    Il a poursuivi: "J'apprécie la flexibilité du financement que vous n'obtenez tout simplement pas d'une banque."

    Pour les non-initiés Financement vendeur c'est exactement ce que ça ressemble. Au lieu d'une banque qui facilite le processus hypothécaire, l'acheteur (l'emprunteur) signe une hypothèque avec le vendeur (le prêteur). Puisqu'une institution financière traditionnelle n'est pas impliquée dans la transaction, les vendeurs et les acheteurs négocient les conditions – durée, taux d'intérêt, acompte, conditions de défaut, etc. – de la vente elle-même.

    Ces transactions sont généralement à court terme et comprennent un «paiement forfaitaire» – un remboursement de la dette due – après les premières années.

    Lorsque Hamel s'est intéressé aux investissements immobiliers pour la première fois, il n'avait pas les fonds nécessaires pour effectuer un versement initial.

    Cependant, il s'est vite rendu compte qu'il y avait une autre alternative. S'il ne pouvait pas faire du vendeur une mise de fonds initiale élevée, il pourrait essayer de structurer l'affaire avec un prix d'achat ou un taux d'intérêt plus élevé en utilisant le financement du vendeur. De cette façon, il pouvait toujours acheter la propriété sans avoir à se mettre dans une situation financière inappropriée.

    Aujourd'hui, Hamel a mis en œuvre cette stratégie dans un portefeuille immobilier de plusieurs millions.

    "Si vous pouvez structurer un accord pour qu'il fonctionne toujours pour vous mais ne rapporte pas beaucoup d'argent – et ils en sont satisfaits – le scénario gagnant-gagnant est toujours en train d'émerger", a-t-il déclaré. "Les vendeurs sont souvent plus intéressés par ce paiement mensuel ou le prix d'achat ou les intérêts que par l'acompte."

    Hamel dit que les avantages de cette méthodologie pour le vendeur comprennent:

  • Une source de revenus passifs
  • avantages fiscaux
  • Le prêt est garanti par un actif qu'ils connaissent déjà
  • La possibilité d'obtenir un taux d'intérêt supérieur et un prix d'achat plus élevé
  • Et pour eux acheteur

  • Flexibilité en termes d'acompte, de taux d'intérêt et de durée
  • Moins de paperasse, de frais de clôture et de temps pour terminer
  • Bénéfique pour ceux qui ne peuvent pas obtenir de financement traditionnel
  • Bien sûr, ce type de stratégie comporte également des risques. Les acheteurs sont presque certainement soumis à un taux d'intérêt plus élevé et à un important paiement forfaitaire, tandis que les vendeurs sont soumis à des défauts de paiement et à des coûts associés aux frais de forclusion.

    "Avec le financement du vendeur, il existe de nombreuses autres façons d'être créatif avec l'acompte, le taux d'intérêt et la durée du prêt", a-t-il déclaré. "C'est vraiment aussi créatif que vous et le vendeur pouvez l'être, et cela crée vraiment ce véritable scénario gagnant-gagnant pour vous et vous."

    Hamel pratique ce qu'il prêche – et il n'est pas impressionné par le rythme tardif de la conversation qui tourne autour de l'éthique immobilière. Il dit: "Vous pouvez réussir dans l'immobilier sur n'importe quel marché."

    L'année dernière, il a fermé un immeuble commercial avec sept immeubles d'appartements séparés et devrait fermer un parc de maisons mobiles avec 30 unités résidentielles dans un proche avenir pour profiter du financement du vendeur.

    "Je me suis toujours concentré sur les flux de trésorerie en premier", a-t-il déclaré. «J'achèterais dans des zones urbaines qui, je pense, apporteraient de la croissance, mais je me suis assuré que les chiffres étaient corrects et que l'immobilier était en espèces dès le départ.

    Il a ajouté: "C'était vraiment une nécessité pour moi de construire mon portefeuille. Si la propriété n'avait pas de flux de trésorerie positifs depuis le jour où je l'ai achetée, cela ne marcherait pas pour moi."

    "Les gens vous diront que vous ne pouvez plus fournir de financement au vendeur. Le financement au vendeur est mort", a-t-il conclu. "Ce n'est pas si difficile."

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