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Sûr comme des maisons? Comment COVID-19 rencontrera et construira des acheteurs de maisons …

Mais cette semaine, le plus grand prêteur immobilier du pays, la Commonwealth Bank of Australia, a prédit une baisse de 11% des prix des logements de mars 2020 à mars 2023 comme «scénario de référence». Dans un ralentissement continu, les emplois ne se redressant pas rapidement, l'ABC estime que les baisses pourraient atteindre 32%. La National Australia Bank prévoit une baisse de 11% en 2021 et estime que le prix baissera fortement de plus de 30% au cours des deux prochaines années.

Aussi sûr que les maisons

La petite ville minière de Moranbah dans le Queensland est devenue une histoire d'avertissement pour les investisseurs immobiliers. Au début de 2013, le pic du boom minier, le prix moyen de la maison dans cette ville éloignée était de 750 000 $. À la fin de l'année, c'était 500 000 $ lorsque les travaux se sont taris et que les investisseurs ont vendu rapidement. Aujourd'hui, les maisons peuvent être achetées à nouveau pour la moitié du prix.

Il est peu probable que Sydney et Melbourne agissent de manière aussi extrême. Toutes les industries n'ont pas été décimées par la pandémie, environ un tiers des maisons dans les deux villes sont la propriété directe, et la plupart feront tout pour rembourser leur hypothèque. Mais comme tout marché immobilier, la vigueur des prix est soutenue par l'offre et la demande. Si les gens ne peuvent pas ou ne veulent pas payer les prix qu'ils avaient auparavant, la valeur des maisons diminuera probablement.

La directrice de recherche australienne de CoreLogic, Eliza Owen, affirme que l'impact de COVID-19 sur les valeurs variera d'une région à l'autre, en fonction de la gravité des industries affectant les virus.

«Inner Melbourne voit pratiquement toute la croissance démographique des migrants d'outre-mer. Lorsque les migrants arrivent en Australie depuis l'étranger, ils s'installent généralement dans les villes et louent. Cela affecte les valeurs», explique Owen. Elle soupçonne que la valeur des maisons baissera jusqu'à 10% au cours des 24 prochains mois.

"Le schéma général que nous observons et ce que nous avons vu des chocs économiques négatifs passés est le plus grand impact sur la location d'espace et le volume des ventes au cours des 12 prochains mois."

Le marché locatif montre déjà des signes de difficulté dans certaines zones. Les taux d'inoccupation ont triplé dans les zones à haute densité de Melbourne, comme Docklands et Sydney, comme le CBD et Ultimo, où les deux tiers des maisons sont louées. À ces emplacements, plus d'un appartement locatif sur dix est actuellement vacant.

En général, ce sont des domaines où vivent des étudiants internationaux et des jeunes qui travaillent normalement dans les secteurs du commerce de détail et de l'hôtellerie. Ces deux groupes ont été particulièrement touchés par les temps d'arrêt.

Les propriétaires immobiliers qui louent leurs maisons à Airbnb aux touristes à des prix plus élevés ont également commencé à mettre leurs propriétés sur le marché privé. Selon le site de données AirDNA, qui suit les entrées Airbnb, le nombre de locations à court terme actives en Australie est passé de 202 000 début février à 164 000 fin avril. Les nouvelles réservations sont passées de 78 000 à 27 000 au cours de la même période.

Les loyers ont baissé de 0,4% en avril, mais les prix des logements n'ont pas encore baissé de manière significative, dit Owen.

"Pour le moment, nous ne voyons aucun afflux de biens immobiliers en difficulté sur le marché et [for sale] Les inscriptions ont baissé de 43% en avril. Cela conserve les valeurs de propriété. "

Une autre raison pour laquelle les prix ont résisté pourrait être l'intervention des banques et le soutien du gouvernement à ceux qui perdent leur emploi. À l'heure actuelle, environ 400 000 personnes qui n'ont pas les moyens de payer leurs hypothèques en raison de la perte de revenus ont bénéficié d'une interruption de paiement par les quatre principales banques.

Dans le même temps, le gouvernement fédéral offre aux ménages des incitations record, notamment le système de subventions salariales JobKeeper et des prestations de chômage plus généreuses via JobSeeker.

Le professeur UNSW et directeur du City Futures Research Center, Bill Randolph, demande combien de temps ce soutien aidera le marché à s'affirmer.

"Les prêteurs ont vu l'écriture sur le mur et se sont déplacés pour éviter des problèmes immédiats. Cependant, si vous perdez votre entreprise ou votre travail, vous aurez des problèmes à plus long terme qu'au cours des six prochains mois", explique Randolph.

"Il y aura presque certainement un revers en termes de fonds propres négatifs pour les personnes qui risquent de ne pas pouvoir payer leur hypothèque. Il se dissoudra lentement et affectera les prix si les gens se scellent et qu'il y a une vente de feu. Cela pourrait prendre toutes sortes de temps. " Impact à long terme. "

Les propriétaires de Sydney et de Melbourne qui ont conservé leur propriété pendant des années seraient amortis par les capitaux propres des augmentations de prix au cours de la dernière décennie, mais ceux qui ont acheté au cours des deux dernières années devraient "bientôt faire face à des fonds propres négatifs".

"Habituellement, vous pouvez passer à travers ces choses si vous pouvez rembourser l'hypothèque, mais le double coup est que tant de gens perdent leur revenu et ont des obligations financières."

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Cependant, les professionnels de l'investissement immobilier du président australien Ben Kingsley, qui est également représentant des acheteurs, s'attendent à une "forte augmentation des inscriptions en septembre".

Tout en reconnaissant que les maisons à densité moyenne et élevée dans le quartier des affaires du centre-ville et à la périphérie de la ville seront gravement touchées, il s'attend à ce que les maisons familiales à prix élevé respectent leurs valeurs.

"Pour les marchés immobiliers occupés par leur propriétaire, nous nous attendons toujours à ce que les premiers acheteurs de maisons apparaissent et rivalisent avec les investisseurs intelligents du côté de la demande", dit-il. "Surtout dans la fourchette de 1,5 million de dollars à Sydney et autour de 750 000 $." 1 million de dollars à Melbourne. "

Simon Pressley, directeur de recherche à l'agence d'acheteurs en propriétéologie, soupçonne que certains marchés pourraient même voir une légère augmentation des prix au cours des 12 prochains mois.

Bien qu'il sache que son appréciation contredit celle des banques et des économistes, il suppose que la très petite offre de maisons à vendre aura une "dynamique qui ressemble à des goélands qui se battent pour des jetons".

On ne s'attend pas à ce que la majorité des gens perdent leur emploi et, à des taux d'intérêt historiquement bas, ceux qui gardent leurs revenus sont bien placés pour emprunter.

"Du côté de la demande, des taux d'intérêt record, un soutien aux premiers acheteurs et une politique de crédit raisonnable fournissent un soutien fantastique aux acheteurs", a déclaré Pressley.

Grues sur l'horizon

La crise immobilière a mis du temps à venir dans le secteur de la construction. Craig Delaney, directeur général du développeur basé à Melbourne, Long Island Homes, a vu son activité baisser en août 2019, et la pandémie a encore aggravé le déclin.

"De nouveaux emplacements sont tombés d'une falaise au cours des deux ou trois derniers mois", dit-il. "Les affaires dans l'industrie ont considérablement diminué, peut-être jusqu'à 40%. Dans certaines régions métropolitaines, les enquêtes sur les maisons et les propriétés sont au point mort.

"Les banques ont cessé de prêter aux industries non essentielles et ont donné aux clients potentiels une grande incertitude quant à savoir s'ils pouvaient obtenir un prêt immobilier."

Sans le programme JobKeeper, 30 pour cent de son équipe de 40 personnes auraient été licenciés: "Cela aurait été l'un des pires jours de ma vie."

Désormais, Delaney souhaite que le gouvernement ouvre davantage d'investissements étrangers sur le marché immobilier et encourage les banques à prêter par le biais d'une garantie gouvernementale qui couvre les nouveaux défauts de paiement avec les fonds du Commonwealth et assouplit les restrictions de crédit.

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"Nous avons besoin d'incitations différentes et plus créatives, et le gouvernement doit avoir le courage de le faire."

La situation de Delaney n'est pas unique. Steve Mann, directeur exécutif de l'Institut de développement urbain d'Australie (UDIA) en Nouvelle-Galles du Sud, a déclaré qu'il était difficile de reconstituer le pipeline de développement, y compris la sécurisation des préventes et le financement de futurs projets.

"Alors que la demande et les implantations sont stables et que nous voyons des signes d'un enthousiasme croissant chez les acheteurs pour acheter des terres dans le climat actuel, notre seule crainte est … à quel point ce sera durable", dit-il.

Plus des deux tiers des membres interrogés par l'UDIA étaient préoccupés par l'impact continu du virus sur leurs projets, environ la moitié souffrant des effets de la chaîne d'approvisionnement, du personnel socialement distancié et des ventes. Certains projets ont été retardés jusqu'à 180 jours, avec un retard moyen d'un mois.

Selon Mann, le gouvernement pourrait envisager de cofinancer des projets sous forme de dette ou de capitaux propres, d'accélérer les sites de développement entièrement nouveaux et de développer les infrastructures pour débloquer directement l'offre de logements.

"Les entreprises de construction n'ont que quelques mois [of work] gauche … Les commandes à terme sont très faibles. Nous avons besoin de projets prêts à démarrer pour entrer sur le marché maintenant, qui garderont nos professions au travail et aideront à stimuler la reprise économique au-delà de COVID-19. "

L'industrie de la construction est un important moteur d'emplois en Nouvelle-Galles du Sud et à Victoria. Environ 1 million de personnes à l'échelle nationale dépendent des emplois de l'industrie et la vente de maisons neuves augmente les dépenses dans d'autres domaines. Il est bien connu que les acheteurs de maisons neuves paient généralement de nouveaux produits blancs, voitures, meubles et autres biens.

Cela augmente l'urgence de ce que l'économiste en chef de l'Association de l'industrie du logement (HIA), Tim Reardon, décrit comme le "changement quantique" attendu dans le logement cette année.

L'industrie de la construction avait déjà diminué d'environ 20% selon les chiffres de l'ÉIS au cours des 18 mois se terminant en mars.

"Le Premier ministre a déclaré [a week and a half ago] L'immigration nette à l'étranger diminuerait de 85%, et si cela devait avoir un impact, cela signifierait que la construction de logements serait bien en deçà de la récession des années 90 ", dit-il.

"Dans un scénario de reprise dans le meilleur des cas, y compris la forme en V préconisée par le Trésor, nous ne reviendrons pas au niveau de croissance économique en février avant la mi-2023. C'est le meilleur scénario."

Booms et bustes

Après les chocs économiques précédents tels que la crise financière mondiale et la crise financière asiatique, les prix de l'immobilier ont chuté d'environ 10%, explique Diaswati Mardiasmo, économiste en chef de la société immobilière PRD. La reprise a également été tirée par le marché immobilier.

"Nous avons appris de ces événements précédents que les valeurs des maisons sont généralement assez isolées. Ce sont les montants qui vont diminuer. Cela signifie que moins de ventes seront réalisées, mais ceux qui vendent conserveront leur valeur relativement," dit-elle, l'ajout de faibles taux d'intérêt isolerait également les prix.

"En supposant que nous revenions au rythme économique devant COVID dans les 12 à 24 prochains mois, et compte tenu de toutes les incitations gouvernementales actuelles et des taux d'intérêt historiquement bas sur une plate-forme stable, nous devrions assister à une reprise du marché", a-t-elle ajouté.

Selon Reardon, le signe de la reprise sera lorsque la croissance démographique reviendra à 1,5% grâce aux arrivées internationales. Ceci est déterminé par la levée des restrictions aux frontières mondiales qui sont directement affectées par la propagation du virus.

"Dans les cycles économiques précédents, nous avons vu le secteur du logement comme l'un des principaux secteurs utilisés pour stimuler l'activité économique et l'emploi", dit-il.

«Nous avons certainement vu que la construction de maisons post-GFC joue un rôle clé dans la restauration. Nous avons vu les gouvernements fédéral et des États travailler ensemble sur la réponse COVID-19, et la phase de restauration sera similaire Une approche industrie par industrie peut être nécessaire. " . "

Randolph soupçonne également qu'il y aura une reprise des incitations au logement qui peuvent utiliser le soutien pour les acheteurs d'une première maison. Dans le cadre de l'incitatif GFC, le gouvernement Rudd a triplé la subvention du premier acheteur à 21 000 $ et ne l'a transférée qu'à ceux qui ont acheté une propriété neuve ou imprévue. Cela pourrait signifier que davantage de jeunes acheteurs entrent sur le marché immobilier.

Randolph dit qu'il pourrait y avoir des changements plus radicaux à l'avenir, y compris une nouvelle perspective sur les incitations à l'investissement et au logement abordable.

"Nous devons être conscients du fait que le marché immobilier est défaillant", dit-il.

«La pandémie permet à ce gouvernement de poser des questions auxquelles il n'a peut-être pas pu répondre auparavant. Cela comprend la recherche d'économies d'impôts. L'orientation négative est évidente.

"Je soupçonne que ces choses sont sur la table comme jamais auparavant."

Jennifer Duke est correspondante commerciale pour le Sydney Morning Herald et The Age at Parliament House à Canberra.

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