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Transcription de la conférence téléphonique ou présentation de KW …

Beverly Hills, 17 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Publication du procès-verbal de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Kennedy-Wilson Holdings Inc jeudi 7 mai 2020 à 14 h 00 GMT

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Vice-président d'IR

* Mary L. Ricks

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président et administrateur

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – VPE

* William J. McMorrow

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général

BofA Merrill Lynch, Département de la recherche – Directeur et analyste principal des bureaux américains et des REIT industriels

Bonjour et bienvenue à l'appel et à la webdiffusion des résultats du premier trimestre 2020 de Kennedy-Wilson. (Manuel d'instructions) Veuillez noter que cet événement sera enregistré.

Je voudrais maintenant remettre la conférence à Daven Bhavsar, vice-président des relations avec les investisseurs. Continuez s'il vous plaît.

Daven Bhavsar, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Vice-président de l'IR [2]

Merci et bonjour. Il s'agit de Daven Bhavsar et aujourd'hui, nous sommes accompagnés de Bill McMorrow, président-directeur général de Kennedy-Wilson. Mary Ricks, présidente de Kennedy-Wilson; Matt Windisch, vice-président exécutif de Kennedy-Wilson; et Justin Enbody, directeur financier de Kennedy-Wilson.

L'appel d'aujourd'hui sera diffusé en direct sur le Web et archivé pour être lu. La répétition sera disponible par téléphone pendant 1 semaine et webcast pendant 3 mois. De plus amples informations sont disponibles sur le site Internet des relations avec les investisseurs.

À l'invite, nous ferons référence à certaines mesures financières non conformes aux PCGR, notamment le BAIIA ajusté et le bénéfice net ajusté. Une description de ces éléments et un rapprochement de l'indicateur de performance financière PCGR le plus directement comparable et de notre publication des résultats pour le premier trimestre 2020 se trouvent dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web.

Les déclarations faites au cours de cet appel peuvent contenir des déclarations prospectives. Les résultats réels peuvent différer sensiblement des informations prospectives discutées dans cet appel en raison d'un certain nombre de risques, d'incertitudes et d'autres facteurs identifiés dans les rapports et les dépôts auprès de la Securities and Exchange Commission.

J'aimerais maintenant transmettre l'appel à notre président et chef de la direction, Bill McMorrow.

William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [3]

Daven, merci beaucoup et bonjour à tous et merci d'être venus aujourd'hui. J'espère que tout le monde tirera le meilleur parti de cet appel et de vos familles en cette période difficile.

Et avant de discuter des faits saillants du premier trimestre et de nos collections de location exceptionnelles en avril, dont Mary discutera plus en détail, je tiens à remercier sincèrement ceux qui sacrifient leur propre sécurité et leur bien-être pour aider les autres Cette crise, y compris les agents de santé, les premiers intervenants, les pompiers, les policiers et bien d'autres. Ils offrent courageusement d'importants services à travers le monde. Je sais que vous le ressentez tous, mais vous méritez notre profonde gratitude et notre admiration.

Bien que la pandémie de COVID-19 ait posé des défis sans précédent à nous tous, je suis reconnaissant que l'équipe mondiale de KW soit en bonne santé et que notre communication n'ait jamais été meilleure dans aucune partie de l'entreprise.

Je voudrais d'abord commenter ce que nous faisons pour nous assurer que notre entreprise continue de fonctionner correctement. Au cours des trois dernières décennies, alors que nous avons étendu notre entreprise d'un bureau, de onze employés et de 57000 $ en capital à une entreprise mondiale d'investissement immobilier, Kennedy-Wilson a été la marque de notre capacité à communiquer entre les unités commerciales. En mars, nous avons lancé un plan mondial de communications à distance qui a permis à tous les employés de travailler à distance au cours des deux derniers mois sans perdre un instant. Nous avons des appels quotidiens avec notre équipe de direction, notre équipe de gestion d'actifs, notre équipe de gestion des finances et de la trésorerie et nous avons augmenté la fréquence de nos réunions du conseil pour nous assurer que nous sommes tous sur la même longueur d'onde et à jour avec les dernières réunions mondiales. Développements.

De plus, nous continuons d'être en dialogue permanent avec nos équipes ressources humaines, juridique, assurance, comptabilité, informatique et communication qui constituent l'épine dorsale de notre entreprise. Je tiens à remercier nos employés, les membres de notre conseil d'administration et leurs familles pour leurs contributions énormes et inlassables au cours des deux derniers mois. Je suis très sûr que ce que nous avons tous vécu ensemble fera de nous de meilleures personnes et une meilleure entreprise à long terme.

Pour souligner nos faits saillants trimestriels, nous avons réalisé un BAIIA de 112 millions de dollars et un bénéfice net ajusté de 45 millions de dollars. Le trimestre a été marqué par une forte croissance de 5% du PNB des propriétés similaires dans notre portefeuille multifamilial, une croissance continue de notre plate-forme de gestion des investissements, de nouveaux progrès dans nos ventes d'actifs et de bons progrès dans notre pipeline de développement de la construction. Comme toujours chez KW, tout tourne autour de l'allocation du capital tout en maintenant la liquidité.

Au cours du trimestre, nous avons fourni 95 millions de dollars en capital, 42% pour les acquisitions, 31% pour CapEx et 27% pour les rachats d'actions. Du côté des investissements, nous avons été un vendeur net au cours du trimestre comme les années précédentes. Nous avons réalisé des acquisitions de 199 millions de dollars au cours du trimestre, dans lesquelles notre participation était de 13%. Nous avons vendu pour 331 millions de dollars de placements immobiliers dans lesquels nous étions détenus à 100%.

La plus grande distribution au cours du trimestre a été Pioneer Point, notre seule propriété multifamiliale au Royaume-Uni. Nous avons acquis cet actif en 2015 en tant que prêt non performant. Après avoir achevé notre plan de gestion de patrimoine à valeur ajoutée, y compris l'ajout de 10 000 pieds carrés de logements, nous avons vendu cet actif avec 294 unités en février avec un plafond de 3,8% sans effet de levier et retourné 127 millions de dollars à KW. Je suis heureux d'annoncer que la forte croissance de notre plateforme de gestion des investissements s'est poursuivie en 2019 au premier trimestre 2020.

Au cours du trimestre, nous avons levé 300 millions de dollars supplémentaires en capital versé, pour un total de 3,3 milliards de dollars. Il s'agit d'une augmentation de 83% depuis le quatrième trimestre 2017.

Étant donné l'environnement de taux d'intérêt bas dans lequel nous opérons dans le monde entier, nous nous attendons actuellement à ce que nos principaux partenaires financiers et autres investisseurs continuent d'investir dans des biens immobiliers de haute qualité. De cette façon, nous pouvons étendre notre plateforme de gestion des investissements.

En septembre dernier, nous avons redémarré notre plateforme d'endettement, où nous investissons, avec nos partenaires, dans une dette sans effet de levier garantie par des biens immobiliers de haute qualité. Avec le public en 2009, et notamment à la suite de la grande récession, nous avons levé ou acquis une dette immobilière de plus de 6 milliards de dollars. Nous détenons généralement 5% à 10% de ces actifs et des frais de gestion récurrents.

Au cours des 9 derniers mois, nous avons réalisé 400 millions de dollars de prêts, dont un investissement de 125 millions de dollars que nous avons réalisé en avril lorsque nous étions un investisseur à 5%. Si vous incluez nos frais de gestion, nous réaliserons des rendements à deux chiffres sans effet de levier sur notre capital.

À la fin du trimestre, nous avons rapidement tourné notre attention vers avril. Avant que Mary ne parle des collections de location et de la location en avril, je voudrais vous donner un bref aperçu de la façon dont nous avons commencé à nous préparer pour ce type d'il y a deux ans [own model debt].

Lors de nos précédents appels aux résultats, nous avons décrit notre plan visant à conserver une trésorerie plus élevée pour minimiser les risques imprévus. Je suis reconnaissant de dire que nous avons commencé l'année dans une position de force avec la plus grande liquidité que nous ayons jamais eue dans notre histoire. Au cours des 2 dernières années, nous avons régulièrement augmenté notre liquidité en étant un vendeur net. Depuis janvier 2018, nous avons vendu 3,1 milliards de dollars d'actifs, dont la participation de Kennedy-Wilson était de 2 milliards de dollars et KW a généré des bénéfices d'environ 750 millions de dollars. Ces ventes comprenaient également la vente de nombreuses propriétés immobilières et hôtelières non essentielles.

Plus récemment, notre bilan a été encore renforcé par notre participation privilégiée de 300 millions de dollars dans Eldridge Industries en octobre de l'année dernière. Cet investissement a coïncidé avec l'expansion de notre plate-forme de compte séparé avec la filiale Security Benefit d'Eldridge et l'augmentation du pouvoir d'achat des actifs à un total de 1,5 milliard de dollars. Nous avons précédemment acquis environ 400 millions de dollars d'actifs sur cette plateforme.

À la fin du trimestre, nous avions 735 millions de dollars en espèces et une disponibilité supplémentaire de 500 millions de dollars sur notre ligne de crédit pour un total de 1,2 milliard de dollars en poudre sèche. Nous avons également mentionné qu'au milieu de cette période volatile, notre ligne de crédit a été prolongée de 4 ans supplémentaires au cours du trimestre, avec l'option d'une cinquième année tout en améliorant nos prix.

Si vous incluez les 600 millions de dollars en espèces dans nos 2 fonds discrétionnaires, nous avons actuellement un total de 1,8 milliard de dollars en poudre sèche discrétionnaire. Nous avons également plusieurs partenaires stratégiques bien positionnés avec des milliards de dollars de liquidités et un vif intérêt pour un partenariat avec Kennedy-Wilson.

Notre profil d'échéance de la dette demeure très bon marché, à 29 millions de dollars pour le reste de l'année et à 157 millions de dollars pour l'année prochaine. Toutes nos échéances de dette jusqu'à l'année prochaine sont des financements immobiliers garantis. Nous sommes donc très bien financièrement positionnés, car nous avons à la fois une liquidité suffisante et des échéances limitées.

Comme vous le savez peut-être, nous avons toujours maintenu un portefeuille immobilier diversifié, tant géographiquement que par type de produit, dominé par les immeubles à appartements et les bureaux.

Pour vous donner un aperçu de notre situation en avril concernant les collections de location et nos activités de location commerciale, je voudrais transmettre l'appel à notre présidente, Mary Ricks.

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Présidente et directrice [4]

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Merci Bill. Je voudrais tout d'abord répéter votre point de vue et remercier tous les employés. J'espère que tous les appelants et vos familles vont bien.

Comme Bill l'a mentionné, nos deux plus grandes classes d'actifs dans le monde sont les immeubles à appartements et les bureaux, qui représentent ensemble 80% de notre NOI annuel estimé et 87% de nos loyers d'avril. Notre portefeuille multifamilial comprend 30 000 unités dans le monde et se compose de communautés de haute qualité dans lesquelles nous avons amélioré notre expérience en tant que résidents grâce à une variété d'équipements pour les locataires.

À la fin du trimestre, les loyers moyens étaient de 1 660 $ et notre portefeuille était rempli à 95%, près du sommet historique, et nous a maintenus solides jusqu'en avril. Nos équipes de direction locales ont très bien performé en ces temps difficiles. En conséquence, je suis heureux d'annoncer que les collections locatives multifamiliales en avril étaient de 97%.

Dans notre portefeuille de prix de marché, les États-Unis ont enregistré des revenus locatifs de 97% et en Irlande des revenus locatifs de 99%. Dans notre portefeuille de logements pour personnes âgées, de logements pour personnes âgées et de logements abordables, nous avons enregistré des recouvrements locatifs de 98%. En avril, nous avons enregistré des revenus locatifs extrêmement élevés dans tous les domaines et avons très bien démarré en mai.

Notre portefeuille mondial de bureaux était rempli à 93% à la fin du trimestre, avec une location moyenne pondérée de 6,2 ans. Nos 20 principaux locataires de bureaux comprennent des sociétés ayant de bonnes cotes de crédit telles que Costco, Microsoft, Google, KPMG, State Street, la Bank of Ireland, Indeed et les gouvernements britannique et italien, pour n'en nommer que quelques-uns. Je suis heureux d'annoncer que nous avons collecté 98% des loyers d'avril auprès de nos 20 principaux locataires et que les collections de location de bureaux dans le monde ont totalisé 97% en avril.

Au niveau régional, les collections de location de bureaux aux États-Unis étaient de 97%. Nos 20 premiers locataires de bureaux représentent 76% du portefeuille et nous avons collecté 98% des loyers variables. En Europe, nous avons collecté 97% de nos loyers de bureaux. Nos 20 premiers locataires en Europe représentent 76% de notre portefeuille et la collecte locative pour les 20 premiers était de 98%. Nous sommes très fiers de notre base de locataires de bureaux et avons la chance d'avoir de grands locataires solvables avec des baux à long terme.

Le loyer d'avril de notre portefeuille de commerces de détail était de 4,7 millions de dollars. Nous avons augmenté de 49% avec 2,4 millions de dollars en circulation. Nous nous attendons à ce que les petits locataires de détail utilisent en fin de compte les divers programmes de soutien gouvernementaux qui leur sont offerts, et nous nous attendons donc à une augmentation modérée du nombre de collections de détail.

Enfin, nous avons un petit portefeuille industriel au Royaume-Uni avec un loyer d'avril de 860 000 $, dont 240 000 $ en souffrance. En avril, nous n'avions qu'un loyer de 2,6 millions de dollars en circulation dans notre portefeuille commercial et industriel.

Globalement, nous avons collecté 91% de notre part locative due en avril dans notre portefeuille global. Et pour l'avenir, je voudrais souligner que la majorité de nos locataires de bureaux européens ont payé leur loyer à l'avance trimestriellement en avril. En avril, la plupart de nos collections locatives nous ont donné une longueur d'avance dans la collecte des loyers de mai et juin.

Je voudrais également discuter de notre solide activité de location. Nous continuons de voir des dates de location encourageantes alors que nous suivons et concluons le renouvellement et le renouvellement des baux de notre portefeuille d'activités. Notre portefeuille de bureaux continue d'être bien positionné pour garder nos locataires existants et attirer de nouvelles entreprises à la recherche d'espaces de haute qualité et d'actifs bien situés. Les prix sont attractifs car les entreprises continuent de prendre en compte les coûts d'occupation. Cela se voit encore aujourd'hui dans l'activité de crédit-bail de l'ensemble de notre portefeuille.

Dans le monde entier, nous avons signé des renouvellements, des révisions et des renouvellements de baux pour 60 transactions de baux commerciaux couvrant 493 000 pieds carrés cette année, dont 83 000 pieds carrés en avril. Ces opérations de location avaient une durée de location moyenne pondérée de 6,6 ans et ont généré un revenu supplémentaire de 6,8 millions de dollars.

Nous avons 450 000 mètres carrés supplémentaires de législation, actuellement 51 transactions de location. Et tant de nos locataires veulent garantir leurs besoins d'espace à long terme. Et encore un signe très encourageant de la force de nos locataires et de la confiance à long terme dans nos actifs.

Dans notre portefeuille multifamilial américain, nous avons introduit de nouvelles technologies pour les locataires potentiels qui leur permettent de faire des visites virtuelles de nos actifs et de demander et signer des baux en ligne. D'ici la fin de la semaine prochaine, 100% de notre portefeuille de prix du marché américain aura cette capacité, tout comme nos plus grandes communautés multifamiliales irlandaises, qui prévoient de déployer 100% de notre immobilier irlandais d'ici la fin juin. Nous avons signé 808 nouveaux baux dans notre portefeuille multifamilial américain en avril, soit une augmentation de 6% par rapport à avril 2019. 94% de ces baux étaient pratiquement fermés. Et nous avons donc vu une traction prometteuse au début de cette nouvelle technologie virtuelle passionnante.

Je veux renvoyer l'appel à Bill.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [5]

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Merci, Mary. J'aimerais maintenant vous tenir au courant de nos initiatives de construction les plus importantes en mettant l'accent sur nos projets à court terme. La plupart des capitaux propres de ces projets de construction ont déjà été entièrement financés par Kennedy-Wilson. Nos initiatives de développement et de location devraient actuellement être achevées d'ici 2024 et comprendront 5 000 immeubles à appartements, 2,9 millions de mètres carrés d'espace commercial et 1 hôtel. Presque tous nos grands projets de construction sont des coentreprises 50-50 avec nos partenaires stratégiques en capital. Dans l'ensemble, nous détenons 60% de notre portefeuille de développement et de location.

Nous prévoyons de ne dépenser que 20 millions de dollars pour nos engagements CapEx au deuxième trimestre et environ 50 à 75 millions de dollars pour le reste de 2020.

En ce qui concerne nos développements à Dublin, nous prévoyons actuellement que la construction reprendra ce mois-ci. Peu de temps après, nous achèverons la phase 3 du quai Clancy avec un total de 266 unités, qui devrait être terminée d'ici la fin juin. Nous avons initialement acquis Clancy en 2013, qui comptait à l'époque 423 unités de la phase 1 développées et 8,5 hectares de terres non développées. Les phases 1 et 2 sont maintenant terminées à 97%. Et nous sommes heureux de terminer la phase finale, ce qui en fera la plus grande colocation en Irlande avec un total de 865 unités.

Les deux projets de construction de bureaux à Dublin Hanover Quay et Kildare ont une superficie totale de 13 000 mètres carrés. Nous sommes actuellement sur la bonne voie pour terminer la construction l'an prochain. Les trois autres projets irlandais, Grange, Coopers Crossing et Leisureplex, sont des développements à plus long terme que nous prévoyons d'achever en 2024.

Aux États-Unis, nous continuons à progresser sur l'ensemble de nos développements à Santa Rosa en Californie du Nord et à Rosewood, River Pointe et Clara, Boise, Idaho, qui totalisent 558 unités. La construction s'est poursuivie avec un minimum de perturbations. La date d'achèvement pour Santa Rosa et Rosewood est le troisième trimestre de 2020, et la date d'achèvement pour Clara est le premier trimestre de 2021.

Nous faisons également de grands progrès dans nos développements de logements anciens où nous avons acquis trois nouvelles propriétés au cours du trimestre et sommes actuellement en construction de 1 800 unités ou loués avec 800 autres unités en préparation. Dans l'ensemble, nous augmentons les 7 400 unités existantes de 2 600 unités, car nous sommes sur la bonne voie pour étendre la plate-forme à 10 000 unités stabilisées d'ici la fin de 2022, soit une augmentation de 82% depuis l'acquisition du portefeuille en 2015.

En regardant vers l'avenir, je veux placer cette crise dans un contexte que nous avons vu chez Kennedy-Wilson au cours des 42 dernières années. La crise actuelle est la sixième correction économique majeure que j'ai faite dans ma carrière, de 1980 à 1983 avec un taux de base de 21% et une inflation élevée, la crise de l'épargne et du crédit de 1990 à 1993 et ​​l'effondrement de Dotcom en 2000. Bubble, les conséquences économiques des événements tragiques du 11 septembre 2001 et bien sûr de la récente récession majeure.

Kennedy-Wilson s'est mobilisé dans chacun de ces moments. En 1994, nous avons ouvert le premier bureau Kennedy-Wilson au Japon, ce qui a conduit Kennedy-Wilson (Japon) à entrer en bourse à la Bourse de Tokyo en 2002. Nous avons commencé notre activité de gestion de fonds en 2000. Et pendant la grande récession, nous avons rendu public le NYSE. Un an plus tard, nous sommes entrés en Europe pour la première fois, ce qui a conduit à notre introduction en bourse de 1,7 milliard de dollars en 2014, la deuxième plus importante introduction en bourse immobilière de l'histoire de la Bourse de Londres. Et après le bouleversement causé par le Brexit à l'été 2016, nous avons acquis les 76% restants de Kennedy-Wilson que nous ne possédions pas encore et qui ont été fermés en octobre 2017.

Mais nous savons tous que chaque crise a un début et une fin. Si le timing est actuellement difficile à prévoir, il n'en sera pas de même. En période difficile, il est extrêmement important que vous ayez 4 éléments clés: un long flux de trésorerie récurrent, des liquidités excédentaires, de solides partenaires de coentreprise et la même équipe d'employés qui ont travaillé ensemble avec succès sur une longue période.

Aujourd'hui, je suis reconnaissant de dire que nous en avons tous 4. Nous avons un portefeuille immobilier de très haute qualité avec des développements de première classe que nous terminerons dans les 4 prochaines années. Nous avons le plus de liquidités que nous ayons depuis notre introduction en bourse, et nous avons à nos côtés des partenaires très bien capitalisés, qui eux-mêmes disposent de liquidités importantes. Nous avons une équipe de direction qui a des décennies d'expérience couvrant de nombreux cycles, et l'équipe a fait ses preuves en matière d'investissement en temps opportun.

Nous continuons de bénéficier du leadership de notre conseil d'administration. Todd Boehly, qui a rejoint Todd Boehly en mars, est le cofondateur et président d'Eldridge Industries, une société d'investissement diversifiée avec 40 milliards de dollars d'actifs sous gestion. C'est un honneur pour moi d'avoir Todd au sein de notre conseil d'administration où nous pouvons tirer parti de sa vaste expérience et de ses connaissances.

2020 apportera sans aucun doute des défis inconnus, mais je pense que nous sommes financièrement bien positionnés et en même temps nous prévoyons d'utiliser notre vaste expérience et notre réseau d'approvisionnement pour découvrir de nouvelles opportunités.

L'équipe Kennedy-Wilson est prête à relever tous les défis et je suis convaincu qu'ensemble, nous aboutirons à une entreprise plus forte.

Daven, Daven, je voudrais l'ouvrir à toutes les questions.

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questions et réponses

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opérateur [1]

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(Manuel d'instructions) La première question vient d'Anthony Paolone avec JPMorgan aujourd'hui.

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Anthony Paolone, JP Morgan Chase & Co, Département de recherche – Analyste principal [2]

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Ma première question – juste une vue d'ensemble, étant donné votre bilan et tout ce que vous avez tous vu au fil des ans, comment pensez-vous où vont les taux plafonds ou comment en résulte la variation de la valeur des propriétés?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [3]

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Oui. Eh bien, je pense qu'avant de répondre directement à cette question, je dois au moins définir un cadre dans lequel nous voyons l'entreprise, puis j'en viens à votre question. Je commencerais par être au début de tout ce processus. Je veux dire, je pense que tous ceux qui sont un investisseur sont au début du processus, car comme tout le monde connaît toute cette pandémie, cet endroit n'a commencé qu'il y a deux mois. Il y a donc toujours un délai entre l'apparition d'opportunités et la volonté réelle d'investir.

Et quand vous pensez à ce qui s'est passé pendant la grande récession lorsque nous avons commencé en Irlande, nous y avons fait notre premier voyage en 2010 et 10 mois plus tard, nous y avons fait notre premier investissement. Mais je dirais que si vous pensez à Kennedy-Wilson, nous sommes aujourd'hui dans une situation très différente de celle de la grande récession au sens suivant. Comme je l'ai vécu, nous avons plus de liquidités que nous n'en avions à l'époque. Nous avions beaucoup plus de partenaires financiers, mais bon nombre de ces partenaires financiers avaient en fait leurs propres problèmes financiers pendant cette période. Nous avons donc dû consacrer beaucoup de temps à trouver de nouveaux partenaires financiers tiers et à créer un flux de transactions. Notre entreprise s'est toujours concentrée sur des relations étendues avec des institutions financières du monde entier sur lesquelles nous travaillons depuis plus de 30 ans, que ce soit ici aux États-Unis ou en Europe au cours des 10 dernières années, ou au Japon, comme je l'ai dit.

Et je pense que ce que vous feriez – je pense que ce que vous entendriez de la plupart des institutions financières avec lesquelles nous faisons affaire, c'est que nous sommes une contrepartie extrêmement fiable. En d'autres termes, nous faisons exactement ce que nous disons que nous ferons.

Et la dernière chose que je dirais avant de répondre à votre question est que les personnes que nous avons maintenant dans l'entreprise ont toutes traversé – l'équipe de gestion exacte que nous avons aujourd'hui, tout le monde a l'expérience de traverser une grande récession. que ce soit aux USA ou en Europe. Vous ne pouvez donc pas sous-estimer ce que signifie l'expérience en ce moment.

Je pense que – et je l'ai dit à la demande, je pense, au moins depuis quelques années, Tony, que j'ai une perspective sur une plate-forme mondiale d'investissement et que je suis presque au Japon maintenant 30 ans, je crois que nous resterions longtemps dans un environnement de taux bas au cours des 2 derniers mois avant ces événements. Donc, si vous regardez les différentes classes d'actifs dans lesquelles les gens investiront sur une longue période sans regarder une période de 90 jours ou 6 mois, vous – dans la mienne [tenure]Vous aurez des taux d'intérêt bas, qui seront finalement suivis de plafonds plus bas. Et donc – mais il y aura une période pendant laquelle les banques, comme chacun le sait, ont constitué d'importantes réserves. Et donc il y aura une période de temps où il y aura un changement dans le processus qui – bien que je sois sensible et extrêmement sensible – crée des opportunités pour les institutions financières. Mais à long terme, je pense que les taux d'intérêt resteront bas et les plafonds resteront bas.

Et là – à l'heure actuelle – il y a encore beaucoup de liquidités et une forte volonté d'investir dans l'immobilier, malgré toutes les terribles nouvelles économiques que nous voyons dans toutes les directions. Je pense que l'une des choses que nous aurions vraiment dû dire, en plus de notre communication interne, a été très extérieure au cours des 2 derniers mois, que ce soit pour notre actionnariat ou pour nos partenaires. Et nous étions en communication constante avec nos partenaires les plus importants et avons évalué avec eux où les choses vont dans la bonne direction.

Je vous dirais que tous nos partenaires avec lesquels nous avons fait affaire et si vous regardez vraiment à travers toutes nos plateformes, pas seulement les compagnies d'assurance que nous avons en tant que partenaires de compte séparés, nous avons de grands noms dans nos fonds dans les deux pays qui sont ont des fonctions de compte distinctes. Donc – mais en ces temps il faut être patient. Vous ne pouvez pas simplement commencer à vous lancer sur le marché. J'espère avoir répondu à cette question. C'était long, mais je voulais vous donner un peu de contexte. Mais je pense que vous verrez qu'à long terme, vous verrez une compression du taux plafond à des taux d'intérêt bas.

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opérateur [4]

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La prochaine question vient de Sheila McGrath avec Evercore.

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Sheila Kathleen McGrath, Actions institutionnelles Evercore ISI, Département de la recherche – Senior MD [5]

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Je voulais obtenir un peu plus d'informations sur la disposition de Pioneer Point. Parce que vous avez mentionné que vous voyez des opportunités d'investissement dans les prêts. Si vous pouvez simplement nous le rappeler, est-ce que je pense que c'était une opportunité pour un investissement de prêt de détenir un prêt? Comment Kennedy-Wilson a-t-il créé le TRI?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [6]

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Bien. Mary, aimeriez-vous faire découvrir Sheila et tout le monde à travers l'histoire de cette transaction?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Présidente et directrice [7]

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Pour sûr. Sheila, donc cet accord est venu – nous l'avons acheté auprès d'une banque allemande et vous vous souvenez à juste titre qu'il s'agissait d'une opération de prêt. C'était vraiment le moment en Europe où nous avons acheté beaucoup de dettes. Et c'est un accord que nous avons conclu en dehors du marché. La banque allemande a dû se débarrasser de l'actif. Dieser Vermögenswert, es sind 2 Türme, 1 war zu diesem Zeitpunkt vollständig geschlossen und 1 wurde nur teilweise vermietet. Wir haben also den Titel des Vermögenswerts übernommen, der etwas komplex war, aber ich denke, wie Sie wissen, hat ein Großteil unseres Teams viel Hintergrundwissen und war in der Vergangenheit Kreditgeber. In Bezug auf eine sich bietende Gelegenheit, in Bezug auf den Kauf von Schulden und die anschließende Übernahme des Eigentums an der Immobilie, wissen wir, wie das geht.

Und so haben wir das Eigentum an der Immobilie übernommen und dann den anderen Turm geöffnet, alle erforderlichen Verbesserungen vorgenommen und einen ganzen Ausstattungsblock im Erdgeschoss angebracht, der eine Art KW-Signatur darstellt. Stellen Sie sicher, dass wir Wir bieten eine Art erstklassiger Mehrfamilien-Anlage und ein bisschen einzigartig in Großbritannien und in der europäischen Mehrfamilien-Anlageklasse.

Also haben wir alle unsere Annehmlichkeiten eingerichtet und dann einen Mietvertrag abgeschlossen, und wir haben ihn sehr, sehr gut aufgegeben, und das Team hat großartige Arbeit geleistet. Und es wurde stabilisiert und wir verkauften es weiter. Und ich denke, der nächste Käufer wird es auch gut machen. Es ist also ein wirklich gutes Kapital.

Der IRR – Ja, ich meine, Sie haben die niedrige Cap-Rate gesehen. Ich meine, ich denke, der IRR hätte wahrscheinlich Mitte der 20er Jahre sein müssen, ich müsste mich unter der spezifischen Nummer bei Ihnen melden. Aber es war eine hervorragende Rendite für KW.

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Sheila Kathleen McGrath, Institutionelle Aktien von Evercore ISI, Research Division – Senior MD [8]

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D'ACCORD. Großartig. Und ich habe mich nur gefragt, Bill, vielleicht könnten Sie Ihre allgemeinen Gedanken zum Bürobereich kommentieren, wenn alle gerade zu Hause sind? Und ein Update zu WeWork in Bezug auf die Zahlung der Miete und die Pläne in Ihrer Londoner Immobilie?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Vorsitzender und CEO [9]

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Oui. Oui. Ich werde Mary gleich über WeWork sprechen lassen, das ein sehr, sehr kleiner Teil unseres Büroportfolios ist. Aber was das Büro betrifft, und es wird offensichtlich viel darüber diskutiert, dass jetzt, da alle remote arbeiten, der Bedarf an Büroflächen geringer wird. Und nachdem – ich habe mir all diese Sheila im Jahr 2000 angehört, als die Tech-Blase passierte. Was damals in der Technologiewelt vor sich ging, einschließlich der großen Wirtschaftsprüfungsunternehmen, erinnere ich mich wie gestern, sie sprachen alle darüber, wie sie alle aus der Ferne arbeiten würden.

Und ich denke, die zwei sozialen Dinge, die sich auf nicht zu unterschätzende Büroräume beziehen, sind die Notwendigkeit menschlichen Kontakts und die Tatsache, dass es logistisch gesehen nicht einfach ist, zu Hause zu arbeiten, wenn Sie andere Ablenkungen haben. Und ich weiß, dass wir in unserer eigenen Firma in dieser Zeit sensibel darauf reagieren mussten, dass wir viele jüngere Familien in der Firma haben, die alle jüngere Kinder zu Hause haben und jetzt nicht mehr da sind Ich gehe nicht zur Schule. Und das bringt seine eigenen Ablenkungen mit sich und findet dann einen Ort, an dem Sie tatsächlich in Ihrem Haus arbeiten können. Ich glaube also, dass es ein bisschen etwas geben wird – ich würde sagen, es wird ausgedehnte Diskussionen zu diesem Thema geben, aber ich denke, auf lange Sicht wird es wirklich nichts bedeuten.

Und ich denke, dass es auf den Märkten, in denen wir tätig sind, auch keine enorme Menge an Büroüberbauten gegeben hat. Daher sehe ich keine – auf lange Sicht sehe ich keine Reduzierung der Anzahl von Büroflächen, die die Leute haben werden. Ich würde sagen, die Menschen haben in den letzten 5 Jahren, vielleicht länger, ihren Raum in offenere Räume umgestaltet, wobei die Funktionen des privaten Büros weniger im Vordergrund standen. And I don't see that changing at all, while respecting all the things that we're all going to have to respect when we go back to work. I think for a period of time, most companies are going to leave it to the individual employees to decide in their own mind what they want to do as far as the office or working remotely, and we're obviously going to have to respect the whole new social distancing issues. But long term, I think that the office market is going to be just fine in the good markets.

And I would say, Sheila, too, before I turn it to Mary, that the other big difference in our company is that we weren't establishing a lot of the markets that we're in today when you think back even to the great recession. We now have extensive platform all throughout the Western United States, which didn't exist, and we didn't have either of the platforms in the United Kingdom or Ireland when the great recession started.

But as it relates to WeWork, when you think about our apartment business of 30,000 units and just choose 1,000 square feet, including the common areas, plus our office space, we have 50 million square feet of space that's occupied by somebody. And in the WeWork, Mary, I think when you look at it in totality, there are less than — our share is probably less than 100,000, 200,000 square feet, isn't it?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [10]

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Oui. It's a couple of hundred thousand square feet. It represents just about 2% of our income, so it's very small. And then the other thing I would add is, honestly, they have some of our best space. I mean, 400 Cal in San Francisco, we only own 10% of that asset. That's one of the best located and one of the best built out assets. That is fully occupied by an enterprise tenant for WeWork. And then Sheila, you referenced the office building that WeWork is taking in London, which is in the Southbank submarket, which is one of the best-performing tightest markets in all of London, in the city, it's less than 5% vacancy. Rents have increased significantly over the past 3 years. If you recall, we got that asset. That was actually another loan-to-own type transaction that we did in London. Our basis is very low in that asset.

And actually, London and in particular in Southbank, that is one of WeWork's best-performing submarkets. But they're right now working on the construction on that asset, and they plan to be in by later this year.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [11]

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And Sheila — Mary, they also paid 100% of the rent in April, too. Ist das korrekt?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [12]

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Fully paid. Correct.

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Sheila Kathleen McGrath, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD [13]

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On all their locations?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [14]

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Correct.

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Operator [15]

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(Operator Instructions) The next question comes from Tom Hennessy with Deutsche Bank.

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Thomas Francis Hennessy, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [16]

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My question is in reference, I guess, to raising new fee-bearing capital, and you've been on pace for — you've been doing about $1 billion-plus a year. I mean, in a recessionary environment, sometimes it gets tough to do that. Do you anticipate any challenges with that? Or is it the opposite, the reputation you guys have had for special situations investing essentially could make it — make you get new partners or adding additional capital from other partners?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [17]

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Oui. Oui. I think you have to frame that one. Currently, well, obviously, in this world today, everything is in flux. I can tell you that we have had many inbounds from capital partners that we have never done business with and from our existing people that we already do business with or existing companies that we do business with. And so on the assumption that there are opportunities out there, I see us quite significantly growing the fee-bearing capital during the next 2 years on the assumption that there's going to be opportunities here that makes sense to invest in. But like we've always said, at Kennedy-Wilson, we never feel like we're under any pressure to invest money unless it's the right opportunity. So that would be the key thing. The money is clearly available to us. There has to be the right opportunity.

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Thomas Francis Hennessy, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [18]

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That makes a ton of sense. I guess just a follow-up on that (inaudible). I mean — and you had mentioned with Ireland and waiting 10 months before your — you made a jump in there. But I mean, with what we have here, it seems right for obvious dislocations in close to near term. I mean do you anticipate being more of a net buyer in 2020?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [19]

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It depends on what the opportunity set is. I'm not trying to sidestep it, but in every cycle, generally, the initial opportunities tend to be debt purchases, even like the one that Mary just described at Pioneer Point. And when you think about some of the assets that we continue to own today in Europe, we acquired those through debt acquisitions. And there's really 2 types of debt acquisitions that we've done historically, really, I guess, 3, a modest amount of our own origination and then we would buy debt basically to collect the principal amount. And then there was, as Sheila, I think, mentioned, the debt that you buy this a loan to own.

And especially in Europe, where there's a receivership system that if people don't pay their interest, basically, it goes into receivership and the receivers are then tasked with selling the asset. That tends to happen pretty quickly. In the United States, as we all know, there's many different protections that borrowers can seek. But the first opportunities we believe that will surface in this cycle are going to be on the debt side as it takes longer for the equity ownership to go through the system.

So the fee-bearing capital will definitely grow assuming — under the assumption, I underlined that 10x, that there are investment opportunities that make sense. We have it available to us. We just need to be smart enough to find places to put it safely and with good risk-adjusted returns.

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Operator [20]

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The next question comes from Jamie Feldman with Bank of America Merrill Lynch.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [21]

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I was just wanting to get your thoughts on leverage levels. And if you think about your liquidity, you did draw on your line and then you have some of that — a lot of that liquidity is still on the credit line. Just how do you think about how high you'd be willing to take leverage if you found opportunities? And what are the governors you think about from that perspective?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [22]

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Oui. Oui. D'ACCORD. So Matt, I'm going to punt that question to Matt Windish.

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Matt Windisch, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – EVP [23]

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Pour sûr. Oui. So if you look at our leverage levels, we're definitely comfortable with where they are today. I'd note that over the past 2 years, we've reduced leverage. On our consolidated debt, we're down 20% over the last 2 years. Our net debt has come down by 10% over that same period of time. And then if you look at what we did towards the latter half of last year, we raised $300 million of preferred equity, used the proceeds to pay down debt. And we have less than 4% of our debt maturing in the next 2 years, all of that being nonrecourse.

And as Bill mentioned in his remarks, we have the highest levels of liquidity we've ever had as a company. So we feel very comfortable with the debt position. We think that some of the opportunities that present themselves, particularly in the debt space that may come over the next several quarters, we're likely to do that on an unlevered basis as we typically have. And we certainly have enough liquidity within the business and with our capital partners to acquire assets to the extent there are good opportunities, and doing that in a way where we're not increasing leverage at the business.

So I guess to sum it up, we're very comfortable with our leverage and liquidity levels. And we certainly don't see the leverage levels going up as we invest capital over the next couple of years.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [24]

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D'ACCORD. Do you have like a high end of where you'd be comfortable operating?

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Matt Windisch, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – EVP [25]

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I think where we're at now is the highest we're going to go.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [26]

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D'ACCORD. So you wouldn't want to take leverage any higher than when you are today?

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Matt Windisch, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – EVP [27]

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Correct.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [28]

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Correct.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [29]

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D'ACCORD. And then as you think about the unstabilized portfolio and the development portfolio, do you think you need to push out any of the stabilization dates or kind of fully leased development, fully leased dates based on potential leasing delays or even construction delays? Do you feel pretty confident on your original underwriting?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [30]

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Well, we do, in the multifamily side, particularly, I mean, we had, as I said, in the U.S., basically, there wasn't much disruption in Northern California, Santa Rosa and Boise and the Vintage assets. There, we were allowed to continue to work on-site during the last couple of months. And now as you all know, many of the states in the Western United States, Utah and other places, they're starting to actually reopen everything. So we don't see any big timing differences in the U.S.

In Europe, in the United Kingdom and Ireland, of course, they shut the sites. Now Ireland has announced that they're going to allow reopening of the construction sites on the 18th of May, with all of the new guidelines in terms of work distancing and safety and all of that.

So Clancy, that I mentioned to you, which is one of the largest projects we've ever undertaken, that's going to be completely finished at the end of June. It's really basically finished now. We just have to move in. In Ireland, you rent your apartments fully furnished. We just have to move the furniture and then finish the exterior landscaping. And so we'll see how the leasing goes. We don't have any crystal ball on that. But I think that the thing that has been extremely encouraging is the stat that Mary pointed out earlier in the call about the virtual leasing and the success of the virtual leasing. That has been a real eye opener to us, to do 800 leases in the month of April, and 94% of those being done virtually and having that be up 6% over what it was in April of 2019 is quite a compelling statistic.

The only property that we wanted to take extra time to make sure that we had correct, it was the hotel property that we have in the United States with a 50-50 venture with a very strong capital partner. And that related really to 2 things. It didn't relate to the pandemic at all. It related to the fact that we wanted to make sure that we had every single cost buttoned down and we wanted to get our construction loan in place before we undertook the lion's share of the development. And that construction loan that we did closed in March. And so we're off and running right now. But we intentionally moved that out by almost a year. But everything else is progressing on time and on budget.

I mentioned the 3 big projects that we're doing in Ireland that aren't yet completely under construction. They're in the process of — what we're doing there is all the architectural and design work and enabling work. But 2 of those are multifamily projects, actually, 3 of them, the Grange and Coopers Crossing are the 2 biggest ones. And those are both joint venture partners with — joint venture deals with a major, major insurance company that's based in Europe. And then the last piece is the office that we're doing, it's also a 50-50 venture with a well-capitalized partner.

But those 3 will be more in the 2024 range. But a big, big part of the construction pipeline are these multifamily assets, both the market rate and the vintage assets that are all running right on time with the one little delay that we've had in Ireland on Clancy.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [31]

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D'ACCORD. And then you've got a pretty unique market footprint with kind of the West Coast focus and Mountain State focus. Do you see disruption in other parts of the U.S., either on the apartment or resident — or commercial side, I mean would you be willing to go to like a New York or some of these other East Coast markets? Or are you still going to concentrate around your current footprint?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [32]

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Look, I never like to say never, but I think it's unlikely. The markets that we're in we have deep embedded relationships, both on the, I would call it the acquisition capabilities front and also on the asset management front with all of our own teams on the ground. And the key — a very big key in these types of endeavors is to make sure that you've got the same team of people that are doing the same work every day. And you just can't underestimate how important that is in a time like we're in, in a time where you're going to invest, hopefully, the kind of money that we're planning on.

So I think the markets that we have our footprint in, which is basically the Western United States, west of the Rockies and the United Kingdom and Ireland is where we're going to spend our time. I would say that we've been a — for lack of better way to put it, we've been a pioneer on the West Coast in going to markets well before they became, I would say, came on the radar screen for institutional investors. And so we have a big platform now in the Rocky Mountain States, that Seattle, Boise, Salt Lake City and so on, and Denver. And we've gone into some other smaller markets on the West Coast here in the last 12 months. So there's plenty of opportunities in the markets that we already have a footprint in.

So to answer your question, I think it's unlikely we go out of that. But we have to see what the opportunity set is.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [33]

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D'ACCORD. And then finally, you had some decent tech exposure in the portfolio. Just from the office side, any anecdotes of conversations that you're having with your larger office tenants in terms of how they may be changing their space planning or needs?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [34]

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Oui. I think it's what I said earlier, I think it was answering Sheila's question that sure, there'll be a lot of discussion around it for a period of time. And then as things over the next 12 to 24 months or longer get back to a normal, whatever the new normal is, I think you're not going to see any significant changes. We're very, very fortunate that we have high-quality credit tenants in our properties. And so — and some of the tenants, obviously, the tech tenants that we have, which are the dominant tenants in clearly the Seattle market, the San Francisco market and in Dublin are actually no news to anybody on this call. I mean they're all doing well, the Googles, the Microsofts and so on.

So over the longer term, I don't, Mary, see any significant change. And there may be changes in how people can reconfigure their space.

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [35]

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Recht.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [36]

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But — and I think the other part of this, too, which always happens is that there won't be any availability of construction lending for new office space for the near term, for the next 24 to 36 months. And so that has this way of self-correcting any supply issues. But Mary, I don't…

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [37]

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Yes, Bill, what I was going to say is, we're hearing from a lot of our tenants, I think our portfolio plays really well in terms of the new normal, if you will. And obviously, the return to work takes significant planning, especially in how sort of work environments are configured. As Bill said, you have to facilitate social distancing, enhanced cleaning, when we ingress and egress, hands-free technology, those kinds of things. And I think with the way our properties, we don't have 50-story high rises where people have to queue to take elevators. We have more of a low-rise type office product, which I think plays itself very well to tenants' needs today.

And we're hearing from a lot of our tenants right now that want to take more space because they just — they want to spread their people out. So I think it's going to be interesting, and I think our portfolio will do very, very well with these new normals.

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Operator [38]

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This concludes our question-and-answer session. I would now like to turn the conference back over to Bill McMorrow for any closing remarks.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [39]

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Well, as I always say on these calls, we appreciate your support. We thank you for your interest in the company and I would say on this call, as I close it out, I wish everybody and your families with good health and safety. And we'll talk soon. So thank you very much.

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Operator [40]

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Conference has now concluded. Thank you for attending today's presentation. You may now disconnect.

Transcription de la conférence téléphonique ou présentation de KW …
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