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Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de KW …

Beverly Hills 18 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription révisée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Kennedy-Wilson Holdings Inc jeudi 7 mai 2020 à 14 h 00 GMT

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Vice-président de l'IR

* Mary L. Ricks

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président et administrateur

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – VPE

* William J. McMorrow

Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général

BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur et analyste principal des bureaux américains et des REIT industriels

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique et à la webdiffusion sur les résultats du premier trimestre 2020 de Kennedy-Wilson. (Instructions de l'opérateur) Veuillez noter que cet événement est en cours d'enregistrement.

J'aimerais maintenant confier la conférence à Daven Bhavsar, vice-président des relations avec les investisseurs. Allez-y.

Daven Bhavsar, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Vice-président de l'IR [2]

Merci et bonjour. Il s'agit de Daven Bhavsar, et nous nous joignons aujourd'hui à Bill McMorrow, président-directeur général de Kennedy-Wilson; Mary Ricks, présidente de Kennedy-Wilson; Matt Windisch, vice-président exécutif de Kennedy-Wilson; et Justin Enbody, directeur financier de Kennedy-Wilson.

L'appel d'aujourd'hui sera diffusé en direct sur le Web et sera archivé pour être relu. La rediffusion sera disponible par téléphone pendant 1 semaine et par webémission pendant 3 mois. Veuillez consulter le site Web des relations avec les investisseurs pour plus d'informations.

Lors de cet appel, nous ferons référence à certaines mesures financières non conformes aux PCGR, notamment le BAIIA ajusté et le bénéfice net ajusté. Vous pouvez trouver une description de ces éléments ainsi qu'un rapprochement de la mesure financière PCGR la plus directement comparable et de notre publication des résultats du premier trimestre 2020, qui est publiée dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web.

Les déclarations faites au cours de cet appel peuvent inclure des déclarations prospectives. Les résultats réels peuvent différer sensiblement des informations prospectives discutées lors de cet appel en raison d'un certain nombre de risques, d'incertitudes et d'autres facteurs indiqués dans les rapports et les dépôts auprès de la Securities and Exchange Commission.

J'aimerais maintenant donner la parole à notre président-directeur général, Bill McMorrow.

William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [3]

Daven, merci beaucoup, et bonjour à tous, et merci de vous joindre à nous aujourd'hui. J'espère que tout le monde à cet appel et vos familles se portent aussi bien que possible pendant cette période difficile.

Et avant de discuter des faits saillants du premier trimestre et de nos collections de loyers exceptionnelles en avril, dont Mary discutera plus en détail, je voudrais vraiment exprimer mes sincères remerciements à ceux qui sacrifient leur propre sécurité et leur bien-être pour aider les autres à travers cette crise, y compris les travailleurs de la santé, les premiers intervenants, les pompiers, les policiers et bien d'autres. Ils fournissent courageusement des services essentiels dans le monde entier. Je sais que vous le ressentez tous, mais ils méritent notre profonde gratitude et notre admiration.

Bien que la pandémie de COVID-19 ait créé des défis sans précédent pour nous tous, je suis heureux de signaler que l'équipe mondiale de KW est en bonne santé et que notre communication dans toutes les parties de l'entreprise n'a jamais été aussi bonne.

Je voudrais d'abord commenter ce que nous faisons pour assurer le bon fonctionnement de nos activités. Alors que nous avons fait croître notre entreprise au cours des trois dernières décennies, passant d'un bureau, de 11 personnes et d'un capital de 57000 $ à une entreprise mondiale d'investissement immobilier, Kennedy-Wilson a été notre capacité à communiquer entre les différents secteurs d'activité. En mars, nous avons déployé un plan de communication mondial à distance qui a permis à l'ensemble de notre personnel de travailler à distance au cours des 2 derniers mois sans perdre un instant. Nous avons des appels quotidiens avec notre équipe de direction, notre équipe de gestion d'actifs, notre équipe de gestion des finances et de la trésorerie, et nous avons augmenté la fréquence de nos réunions du Conseil pour nous assurer que nous sommes tous sur la même longueur d'onde et à jour le les derniers développements mondiaux.

Par ailleurs, nous continuons à dialoguer en permanence avec nos équipes ressources humaines, juridique, assurance, comptabilité, informatique et communication, qui constituent l'épine dorsale de notre entreprise. Je tiens à exprimer ma plus grande gratitude et mes remerciements à nos employés, aux membres de notre conseil d'administration et à leurs familles pour leurs contributions extraordinaires et inlassables au cours des 2 derniers mois. Je suis très certain que ce que nous avons tous vécu ensemble fera de nous de meilleures personnes et une meilleure entreprise à long terme.

Avec cela, pour aborder nos faits saillants pour le trimestre, nous avons produit un BAIIA de 112 millions de dollars et un bénéfice net ajusté de 45 millions de dollars. Le trimestre a été marqué par une forte croissance de 5% de la valeur nette nette des immeubles comparables de notre portefeuille multifamilial, une croissance continue de notre plateforme de gestion des investissements, de nouveaux progrès dans la vente de nos actifs et de bons progrès dans notre pipeline de développement de la construction. Comme cela a toujours été le cas chez KW, aujourd'hui, tout est question d'allocation de capital tout en préservant la liquidité.

Au cours du trimestre, nous avons alloué 95 millions de dollars de capital, dont 42% aux acquisitions, 31% aux CapEx et 27% aux rachats d'actions. Du côté des investissements au cours du trimestre, nous avons été un vendeur net, comme nous l'avons été au cours des dernières années. Nous avons réalisé 199 millions de dollars d'acquisitions au cours du trimestre, dans lesquelles notre participation était de 13%. Nous avons vendu 331 millions de dollars de placements immobiliers dans lesquels notre participation était de 100%.

La plus importante distribution au cours du trimestre a été Pioneer Point, notre seul actif multifamilial au Royaume-Uni. Nous avons acquis cet actif en tant que prêt non productif en 2015. Et après avoir terminé notre plan de gestion des actifs à valeur ajoutée, y compris l'ajout de 10 000 pieds carrés d'espace d'agrément résidentiel, nous avons vendu cet actif de 294 unités en février au taux de 3,8%, ce qui était insensé et retourné 127 millions de dollars à KW. Je suis heureux d'annoncer que la forte croissance que nous avons constatée dans notre plateforme de gestion des investissements en 2019 s'est poursuivie au premier trimestre 2020.

Au cours du trimestre, nous avons levé 300 millions de dollars supplémentaires en capital rémunéré, ce qui porte notre total à 3,3 milliards de dollars. C'est une augmentation de 83% depuis le quatrième trimestre 2017.

Pour l'avenir, compte tenu de la faiblesse des taux d'intérêt dans laquelle nous nous trouvons à l'échelle mondiale, nous nous attendons actuellement à ce que nos principaux partenaires financiers et autres investisseurs continuent d'investir dans des biens immobiliers de haute qualité. En conséquence, cela nous permettra de continuer à développer notre plateforme de gestion des investissements.

En septembre dernier, nous avons relancé notre plateforme d'endettement, où nous investissons aux côtés de nos partenaires dans des investissements obligataires non sécurisés garantis par des biens immobiliers de qualité. Avec le public en 2009 et principalement en raison de la grande récession, nous avons créé ou acquis plus de 6 milliards de dollars de dette liée à l'immobilier. Nous prenons généralement 5% à 10% d'intérêt dans ces investissements ainsi que dans les frais de gestion récurrents.

Au cours des 9 derniers mois, nous avons effectué des achats de prêts de 400 millions de dollars, y compris un investissement de 125 millions de dollars que nous avons réalisé en avril, où nous sommes un investisseur de 5%. Lorsque vous incluez nos frais de gestion, nous gagnons des rendements à deux chiffres sans effet sur notre capital.

À la fin du trimestre, nous avons rapidement tourné notre attention vers avril. Avant que Mary ne discute des recouvrements de loyer et du leasing d'avril, je voudrais vous donner un petit contexte sur la façon dont nous avons commencé il y a 2 ans à préparer ce type [own model debt].

Nos appels de résultats antérieurs ont décrit notre plan visant à conserver des niveaux de trésorerie plus élevés afin d'atténuer tout risque imprévu. Je suis reconnaissant de dire que nous avons commencé l'année à partir d'une position de force, armés de la plus grande liquidité que nous ayons jamais eue dans notre histoire. Nous avons constamment augmenté notre liquidité en étant un vendeur net ces 2 dernières années. Depuis janvier 2018, nous avons vendu 3,1 milliards de dollars d'actifs, dont la part de Kennedy-Wilson était de 2 milliards de dollars et avec des gains récoltés d'environ 750 millions de dollars à KW. Ces ventes comprenaient également la cession de nombreux actifs immobiliers et hôteliers non essentiels.

Plus récemment, notre bilan a été encore renforcé par l'investissement en actions privilégiées de 300 millions de dollars dans les industries Eldridge en octobre de l'année dernière. Cet investissement a coïncidé avec l'expansion de notre plate-forme de compte séparé avec la filiale d'Eldridge, Security Benefit, ce qui l'a portée à 1,5 milliard de dollars en pouvoir d'achat total d'actifs. À ce jour, nous avons acquis environ 400 millions de dollars d'actifs à ce jour.

À la fin du trimestre, nous disposions de 735 millions de dollars de liquidités et de 500 millions de dollars de disponibilité supplémentaires sur notre ligne de crédit pour un total de 1,2 milliard de dollars de poudre sèche. Nous avons également mentionné qu'au milieu de cette période volatile, notre ligne de crédit a été prolongée au cours du trimestre pour 4 années supplémentaires avec l'option pour la cinquième année tout en améliorant nos prix.

Lorsque vous incluez les 600 millions de dollars de liquidités disponibles dans nos 2 fonds discrétionnaires, nous avons – avons actuellement un total de 1,8 milliard de dollars en poudre sèche discrétionnaire. De plus, nous avons plusieurs partenaires stratégiques bien positionnés avec des milliards de dollars de liquidités et un fort intérêt à travailler en partenariat avec Kennedy-Wilson.

Notre profil d'échéance de la dette demeure très favorable, avec 29 millions de dollars arrivant à échéance pour le reste de l'année et 157 millions de dollars arrivant à échéance l'an prochain. Toutes les échéances de notre dette jusqu'à l'année prochaine sont des financements immobiliers garantis sans recours. Nous sommes donc dans une excellente situation financière avec à la fois une liquidité suffisante et des échéances de dette limitées.

Comme vous le savez peut-être, nous avons toujours maintenu un portefeuille immobilier diversifié, à la fois par la géographie et par type de produit, qui est dominé par le multifamilial et le bureau.

Pour vous fournir une mise à jour sur l'état d'avancement des encaissements de loyer en avril et sur nos activités de location commerciale, je voudrais donner la parole à notre présidente, Mary Ricks.

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Présidente et directrice [4]

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Merci, Bill. J'aimerais commencer par faire écho à vos sentiments, et merci à tous nos employés et j'espère que tout le monde sur l'appel et vos familles se portent bien.

Comme Bill l'a mentionné, nos deux plus grandes classes d'actifs à l'échelle mondiale sont les immeubles multifamiliaux et les bureaux, qui représentent ensemble 80% de notre NOI annuel estimé et 87% de nos loyers d'avril. Notre portefeuille multifamilial totalise 30 000 unités dans le monde et se compose de communautés de haute qualité, où nous avons amélioré notre expérience de résident en offrant une variété de commodités pour les locataires.

À la fin du trimestre, les loyers moyens totalisaient 1 660 $ et notre portefeuille était occupé à 95%, près des sommets de tous les temps et nous mettant sur une base solide jusqu'en avril. Nos équipes de gestion sur site ont très bien performé en cette période difficile. Et en conséquence, je suis heureux d'annoncer que les recouvrements de logements multifamiliaux en avril ont totalisé 97%.

Dans notre portefeuille de taux du marché, les États-Unis a vu des loyers collectés de 97% et en Irlande, nous avons vu des loyers collectés de 99%. Et dans notre portefeuille de logements vintage, d'appartements seniors et abordables, nous avons vu des collections de loyer de 98%. Ainsi, dans l'ensemble, nous avons observé des niveaux de collecte de loyer extrêmement élevés en avril et avons très bien démarré en mai.

Notre portefeuille de bureaux dans le monde était occupé à 93% à la fin du trimestre, avec une durée moyenne pondérée des baux de 6,2 ans. Nos 20 principaux locataires de bureaux comprennent des sociétés de qualité de crédit solides comme Costco, Microsoft, Google, KPMG, State Street, The Bank of Ireland, Indeed et le Royaume-Uni. et les gouvernements italiens pour n'en nommer que quelques-uns. Je suis heureux d'annoncer que nous avons collecté 98% du loyer d'avril auprès de nos 20 principaux locataires et, au total, les recouvrements de loyer de bureaux dans le monde en avril étaient de 97%.

Aux États-Unis, aux États-Unis, les encaissements de bureaux étaient à 97%. Nos 20 premiers locataires de bureaux représentent 76% du portefeuille et nous avons collecté 98% des loyers variables. En Europe, nous avons collecté 97% de nos loyers de bureaux. Nos 20 principaux locataires en Europe représentent 76% de notre portefeuille et la collecte des loyers pour les 20 premiers était de 98%. Nous sommes très fiers de notre base de locataires de bureaux et chanceux d'avoir de grands locataires solvables en location à long terme.

Le loyer d'avril de notre portefeuille de commerces de détail totalisait 4,7 millions de dollars. Nous avons recueilli 49% avec 2,4 millions de dollars en circulation. Nous nous attendons à ce que les petits locataires de détail utilisent éventuellement les divers programmes d'aide gouvernementale qui leur sont offerts et, par conséquent, nous prévoyons une augmentation modérée des chiffres de collecte au détail.

Enfin, nous avons un petit portefeuille industriel au Royaume-Uni. avec 860 000 $ de loyer à payer en avril, dont 240 000 $ en souffrance. Ainsi, dans l'ensemble de notre portefeuille commercial et industriel, nous n'avons que 2,6 millions de dollars de loyer en circulation en avril.

Au total, nous avons collecté 91% de notre part des loyers dus en avril sur l'ensemble de notre portefeuille mondial. Et en regardant vers l'avenir, je voudrais noter que la majorité de nos locataires de bureaux européens ont payé leur loyer trimestriellement à l'avance en avril. Ainsi, une grande partie de nos collections de loyer en avril nous a donné une longueur d'avance dans la collecte des loyers de mai et juin.

Je voudrais également aborder notre solide activité de location. Nous continuons de voir des données de location encourageantes alors que nous poursuivons et terminons les extensions et les renouvellements de baux dans notre portefeuille commercial. Notre portefeuille de bureaux continue d'être bien positionné pour conserver nos locataires existants et attirer de nouvelles entreprises à la recherche d'espaces de haute qualité et d'actifs bien situés, à un prix attractif étant donné que les entreprises continuent de se soucier des coûts d'occupation. Cela se vérifie encore aujourd'hui avec l'activité de location dans l'ensemble de notre portefeuille.

À l'échelle mondiale, nous avons achevé des prolongations, des révisions et des renouvellements de baux pour 60 transactions de baux commerciaux de 493 000 pieds carrés jusqu'à présent cette année, dont 83 000 pieds carrés en avril. Ces opérations de location avaient une durée de location moyenne pondérée de 6,6 ans et ont donné lieu à un revenu supplémentaire de 6,8 millions de dollars.

Nous avons un autre 450 000 pieds carrés en termes juridiques, actuellement à travers 51 transactions de location. Et ainsi, plusieurs de nos locataires cherchent à sécuriser leurs besoins d'espace à long terme. Et là encore, un signe très encourageant pour la solidité de nos locataires et pour la confiance à long terme dans nos actifs.

Aux États-Unis portefeuille multifamilial, nous avons déployé de nouvelles technologies pour les locataires potentiels, leur permettant de faire des visites virtuelles de nos actifs et de demander et signer des baux en ligne. À la fin de la semaine prochaine, 100% de nos États-Unis le portefeuille de taux du marché aura cette capacité ainsi que nos plus grandes communautés multifamiliales irlandaises et prévoit de déployer 100% de nos propriétés irlandaises d'ici la fin juin. Nous avons conclu 808 nouveaux baux aux États-Unis. portefeuille multifamilial en avril, une augmentation de 6% par rapport à avril 2019. 94% de ces baux ont été conclus virtuellement. Et nous avons donc vu une traction prometteuse au début de cette nouvelle technologie virtuelle passionnante.

Sur ce, j'aimerais renvoyer l'appel à Bill.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [5]

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Merci, Mary. J'aimerais maintenant vous informer de nos principales initiatives de construction en mettant l'accent sur nos projets à court terme. La plupart des capitaux propres de ces projets de construction ont déjà été entièrement financés par Kennedy-Wilson. Nos initiatives de développement et de location devraient être terminées d'ici 2024 et comprennent 5 000 unités multifamiliales, 2,9 millions de pieds carrés commerciaux et 1 hôtel. Presque tous nos grands projets de construction sont des coentreprises de 50 à 50 avec nos partenaires stratégiques en capital. Et au total, nous bénéficions d'une participation de 60% dans notre portefeuille de développement et de location.

Nous prévoyons de dépenser seulement 20 millions de dollars en espèces pour nos engagements CapEx au deuxième trimestre et environ 50 à 75 millions de dollars pour le reste de 2020.

En ce qui concerne nos développements à Dublin, nous prévoyons actuellement la réouverture de la construction plus tard ce mois-ci. Peu de temps après, nous terminerons la phase 3 de Clancy Quay, qui totalise 266 unités, qui devrait être terminée d'ici la fin juin. Nous avons initialement acquis Clancy en 2013, qui comptait à l'époque 423 unités de phase 1 développées et 8,5 acres de terrain non développé. Les phases 1 et 2, qui sont maintenant terminées, sont actuellement occupées à 97%. Et nous sommes ravis de terminer la phase finale, qui en fera la plus grande communauté d'appartements de toute l'Irlande, avec un total de 865 unités.

Les 2 projets de construction de bureaux à Dublin, Hanover Quay et Kildare totalisent 133 000 pieds carrés, et nous sommes actuellement sur la bonne voie pour terminer la construction l'année prochaine. Les 3 projets irlandais restants, Grange, Coopers Crossing et Leisureplex, sont tous des développements à plus long terme, que nous prévoyons d'achever en 2024.

Aux États-Unis, nous continuons de progresser dans tous nos développements à Santa Rosa en Californie du Nord et à Rosewood, River Pointe et Clara, Boise, Idaho, qui totalisent au total 558 unités. La construction s'est poursuivie avec un minimum de perturbations. La date d'achèvement pour Santa Rosa et Rosewood est le troisième trimestre de 2020, et la date d'achèvement pour Clara est le premier trimestre de 2021.

Nous réalisons également de grands progrès dans nos développements de logements vintage, où nous avons acquis 3 nouveaux terrains au cours du trimestre et comptons actuellement 1 800 unités en construction ou en location avec 800 autres unités en préparation. Au total, nous ajoutons 2600 unités aux 7400 unités existantes, car nous sommes sur la bonne voie pour faire passer la plateforme à 10000 unités stabilisées d'ici la fin de 2022, soit une augmentation de 82% depuis l'acquisition du portefeuille en 2015.

Pour l'avenir, j'aimerais mettre cette crise dans le contexte de ce que nous avons vécu ces 42 dernières années chez Kennedy-Wilson. La crise actuelle marque la sixième correction économique majeure que j'ai connue au cours de ma carrière, de 1980 à 1983, avec un taux d'intérêt préférentiel de 21% et une inflation élevée, la crise de l'épargne et des prêts de 1990 à 1993, la crise de 2000 l'effondrement de la bulle Internet, les retombées économiques des événements tragiques du 11 septembre 2001 et, bien sûr, le plus récent, la grande récession.

À chacun de ces moments, Kennedy-Wilson s'est mobilisé. En 1994, nous avons ouvert le premier bureau Kennedy-Wilson au Japon qui a finalement conduit à l'introduction en bourse de Kennedy-Wilson, Japon à la Bourse de Tokyo en 2002. En 2000, nous avons lancé notre activité de gestion de fonds. Et pendant la grande récession, nous avons rendu public le NYSE. Un an plus tard, nous sommes entrés en Europe pour la première fois, ce qui a conduit à notre introduction en bourse de 1,7 milliard de dollars en 2014, la deuxième plus importante introduction en bourse immobilière de l'histoire de la Bourse de Londres. Et après la dislocation causée par le Brexit à l'été 2016, nous avons acquis les 76% restants de Kennedy-Wilson que nous ne possédions pas déjà, qui ont fermé en octobre 2017.

Mais nous savons tous que chaque crise a un début et finalement une fin. Bien que le moment soit actuellement difficile à prévoir, celui-ci ne sera pas différent. En période difficile, il est extrêmement important que vous ayez 4 éléments clés: un long flux de trésorerie récurrent, un excès de liquidité, de solides partenaires de coentreprise et la même équipe de personnes qui ont réussi à travailler ensemble sur une longue période de temps.

Aujourd'hui, je suis reconnaissant de dire que nous avons tous les 4. Nous avons un portefeuille immobilier de très haute qualité avec des développements de premier ordre que nous terminerons au cours des 4 prochaines années. Nous avons le plus de liquidités que nous ayons eu depuis notre introduction en bourse, et nous avons à nos côtés des partenaires très bien capitalisés qui eux-mêmes disposent de liquidités importantes. Nous avons une équipe de direction qui a des décennies d'expérience à travailler ensemble à travers de nombreux cycles et l'équipe a fait ses preuves en matière d'investissement pendant les périodes d'opportunité.

Nous continuons également de bénéficier du leadership de notre conseil d'administration. Le plus récent membre de notre conseil d'administration était Todd Boehly, qui a rejoint en mars Todd est co-fondateur et président d'Eldridge Industries, une société d'investissement diversifiée avec des actifs sous gestion de 40 milliards de dollars. Je suis honoré d'avoir Todd au sein de notre conseil d'administration, où nous sommes en mesure d'exploiter sa vaste expérience et ses connaissances.

Alors que 2020 présentera sans aucun doute des défis inconnus, je pense que nous sommes bien positionnés financièrement, tandis que dans le même temps, nous prévoyons également de tirer parti de notre vaste expérience et de traiter le réseau de relations d'approvisionnement pour découvrir de nouvelles opportunités.

L'équipe Kennedy-Wilson est prête à relever tous les défis, et je suis convaincu qu'ensemble, nous sortirons de cette entreprise plus forte.

Ainsi, Daven, je voudrais l'ouvrir à toutes les questions.

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Questions et réponses

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opérateur [1]

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(Instructions de l'opérateur) La première question d'aujourd'hui vient d'Anthony Paolone avec JPMorgan.

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Anthony Paolone, JP Morgan Chase & Co, Division de la recherche – Analyste principal [2]

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Ma première question – juste une vue d'ensemble, étant donné vos antécédents et tout ce que vous avez tous vu au fil des ans, quel est votre processus de réflexion sur la destination des taux plafonds ou à quoi ressemble la variation de la valeur des propriétés?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [3]

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Oui. Eh bien, je pense qu'avant de répondre directement à cette question, je dois au moins cadrer où nous voyons l'entreprise, puis je passerai à votre question. Je commencerais par dire que nous sommes au début de tout ce processus. Je veux dire, je pense que quiconque est un investisseur est au début de ce processus, car comme tout le monde connaît toute cette pandémie, cet endroit n'a commencé qu'il y a 2 mois. Et il y a donc toujours un décalage entre le moment où les opportunités se présentent et le moment où vous êtes réellement prêt à investir.

Et quand on pense à ce qui s'est passé pendant la grande récession, quand nous sommes partis en Irlande, nous y avons fait notre premier voyage en 2010, et c'est 10 mois plus tard que nous y avons fait notre premier investissement. Mais ce que je dirais, c'est que lorsque vous pensez à Kennedy-Wilson, nous sommes aujourd'hui dans une situation très, très différente de celle que nous avons connue lors de la grande récession dans le sens suivant. Nous avons plus de nos propres liquidités, comme je l'ai déjà vu, que nous n'en avions à l'époque. Et nous avions beaucoup plus de partenaires financiers, mais bon nombre de ces partenaires financiers au cours de cette période avaient en fait leurs propres problèmes financiers. Nous avons donc dû consacrer beaucoup de temps à cultiver de nouveaux partenaires financiers tiers et à créer un flux de transactions. Et au cœur de nos opérations, il y a toujours les relations étendues que nous avons avec les institutions financières du monde entier sur lesquelles nous travaillons depuis plus de 30 ans, que ce soit ici aux États-Unis ou en Europe au cours des 10 dernières années. ou au Japon, comme je l'ai mentionné.

Et je pense que ce que vous voudriez – je crois que ce que vous entendriez de la plupart des institutions financières avec lesquelles nous faisons affaire, c'est que nous sommes une contrepartie extrêmement fiable. En d'autres termes, nous faisons exactement ce que nous disons que nous allons faire.

Et la dernière chose que je voudrais dire avant de répondre à votre question, c'est que les gens que nous avons dans l'entreprise maintenant ont tous traversé – l'équipe de gestion exacte que nous avons aujourd'hui, tous ont vécu l'expérience de traverser la grande récession, que ce soit aux États-Unis ou en Europe. Et vous ne pouvez donc pas ignorer ce que signifie l'expérience au cours de cette période.

Je pense que – et je l'ai dit lors d'appels maintenant, je pense, au moins au cours des deux dernières années, Tony, que d'avoir une perspective d'une plate-forme mondiale d'investissement et d'être au Japon depuis plus de près de 30 ans, je crois que nous allions rester dans un environnement de taux d'intérêt ultra bas pendant une longue période avant ces événements qui se sont produits au cours des 2 derniers mois. Et donc quand vous regardez les différentes classes d'actifs dans lesquelles les gens vont investir sur une longue période de temps, sans regarder un tronçon de 90 jours ou 6 mois, vous allez avoir – dans mon [tenure], vous allez avoir des taux d'intérêt bas qui seront finalement suivis de taux de capitalisation plus bas. Et donc – mais il va y avoir une période ici où, comme tout le monde le sait, les banques ont prélevé des réserves importantes. Et donc il va y avoir une période de temps ici où il y aura une dislocation dans le processus qui est – bien que je sois sensible, extrêmement sensible à celui-ci, c'est ce qui créera les opportunités des institutions financières. Mais je crois qu'à long terme, les taux vont rester bas et les taux plafonds vont rester bas.

Et là – en ce moment, il y a toujours – même avec toutes les, je dirais de terribles nouvelles économiques que nous voyons venir de toutes les directions, il y a encore beaucoup de liquidités et un fort désir pour les gens d'investir dans l'immobilier. Je pense que l'une des choses que nous aurions vraiment dû dire, en plus de notre communication interne, nous avons été très ouverts au cours des 2 derniers mois, que ce soit à notre actionnariat ou à nos partenaires. Et nous avons été en communication constante avec nos principaux partenaires, évaluant avec eux où nous voyons les choses évoluer de manière directionnelle.

Je vous dirais que tous nos partenaires avec lesquels nous avons fait affaire, et quand vous regardez vraiment à travers toutes nos plateformes, ce ne sont pas seulement les compagnies d'assurance que nous avons en tant que partenaires de compte distincts, nous avons des noms de ménages majeurs dans les deux nos fonds qui ont une capacité de compte séparée. Donc – mais vous devez être patient pendant cette période. Vous ne pouvez pas simplement commencer à vous lancer sur le marché. J'espère donc avoir répondu à cette question. C'était de longue haleine, mais je voulais vous donner un peu de contexte. Mais plus précisément, je pense que vous allez voir – à plus long terme, avec des taux d'intérêt bas, vous verrez une compression du taux plafond.

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opérateur [4]

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La prochaine question vient de Sheila McGrath avec Evercore.

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Sheila Kathleen McGrath, Evercore ISI Institutional Equities, Division de la recherche – MD principale [5]

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Je voulais obtenir un peu plus d'informations sur la disposition de Pioneer Point. Parce que vous avez mentionné que vous voyez des opportunités d'investissement dans les prêts. Si vous pouvez simplement nous le rappeler, je pense que c'était une opportunité d'investissement de prêt, un prêt à posséder? Comment cela s'est-il terminé en termes de TRI pour Kennedy-Wilson?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [6]

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D'accord. Mary, voulez-vous faire découvrir à Sheila et à tout le monde l'histoire de cette transaction?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Présidente et directrice [7]

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Sûr. Sheila, donc cet accord est venu – nous l'avons acheté à une banque allemande, et vous aviez raison de vous en souvenir, c'était un accord de prêt. C'était vraiment à l'époque en Europe où nous achetions beaucoup de dettes. Et c'est un accord que nous avons conclu hors marché. La banque allemande a dû se débarrasser de l'actif. Cet actif, c'est 2 tours, 1 était complètement fermé à l'époque et 1 n'était que partiellement loué. Et donc ce que nous avons fait, c'est que nous avons pris le titre de l'actif, ce qui était quelque peu complexe, mais je pense, comme vous le savez, qu'une grande partie de notre équipe a beaucoup d'expérience et a été prêteur dans le passé. Donc, en termes d'opportunité, en termes d'achat de dettes et de prise de possession de biens immobiliers, c'est quelque chose que nous savons faire.

Et nous avons donc pris le titre de l'immobilier, puis nous avons ouvert l'autre tour, fait les améliorations que nous devions faire et mis un bloc d'agrément au rez-de-chaussée, qui est une sorte de signature KW, assurez-vous que nous '' re offrant une sorte de multifamilial best-in-class et un peu unique au Royaume-Uni et la classe d'actifs multifamiliaux vraiment européenne.

Nous avons donc mis toutes nos commodités en place, puis nous sommes allés de l'avant et avons fait un bail, et nous l'avons laissé très, très bien, et l'équipe a fait un excellent travail. Et il a été stabilisé, et nous l'avons revendu. Et je pense que le prochain acheteur fera aussi bien. C'est donc un très bon atout.

Le TRI – Oui, je veux dire que vous avez vu le faible taux plafond. Je veux dire, je pense que le TRI aurait dû être dans le milieu des années 20 probablement, je devrais vous revenir sur le nombre spécifique. Mais ce fut un excellent retour pour KW.

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Sheila Kathleen McGrath, Evercore ISI Institutional Equities, Division de la recherche – MD principale [8]

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D'ACCORD. Génial. Et je me demandais juste, Bill, peut-être pourriez-vous commenter votre réflexion sur le secteur des bureaux avec tout le monde à la maison en ce moment? Et toute mise à jour sur WeWork en ce qui concerne le paiement du loyer et les plans de votre propriété à Londres?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Président-directeur général [9]

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Oui. Oui. Je vais laisser Mary parler de WeWork, qui est une très, très petite partie de notre portefeuille de bureaux dans une seconde. Mais en ce qui concerne le bureau, et il y a évidemment beaucoup de discussions en cours maintenant que tout le monde travaille à distance et que le besoin d'espace de bureau diminuera. Et après avoir – j'ai écouté tout cela Sheila en 2000, lorsque la bulle technologique s'est produite. Ce qui se passait dans le monde de la technologie à cette époque, y compris les grands cabinets comptables, je me souviens comme hier, ils parlaient tous de la façon dont ils allaient tous travailler à distance.

Et je pense que les 2 choses sociales qui se rapportent à l'espace de bureau qui ne peuvent pas être sous-estimées sont le besoin de contact humain et le fait que – logistiquement, ce n'est pas facile de travailler à la maison lorsque vous avez d'autres distractions. Et je sais que dans notre propre entreprise, l'une des choses auxquelles nous avons dû être sensibles au cours de cette période est que nous avons beaucoup de jeunes familles dans l'entreprise qui ont toutes des enfants plus jeunes à la maison ne va pas à l'école. Et donc cela présente son propre ensemble de distractions et ensuite trouver un endroit où vous pouvez réellement travailler dans votre maison. Et donc je crois qu'il y aura un peu de – je dirais qu'il y aura de longues discussions sur ce sujet, mais je pense qu'à long terme, cela ne va vraiment pas se résumer à rien.

Et je pense qu'il n'y a pas eu non plus une énorme quantité de construction de bureaux sur les marchés dans lesquels nous sommes. Et donc je ne vois pas – à long terme, je ne vois aucune réduction du montant d'espace de bureau que les gens vont avoir. People for the last, I'd say, 5 years, maybe longer, have been reconfiguring their space into more open spaces with less emphasis on the private office functions. And I don't see that changing at all, while respecting all the things that we're all going to have to respect when we go back to work. I think for a period of time, most companies are going to leave it to the individual employees to decide in their own mind what they want to do as far as the office or working remotely, and we're obviously going to have to respect the whole new social distancing issues. But long term, I think that the office market is going to be just fine in the good markets.

And I would say, Sheila, too, before I turn it to Mary, that the other big difference in our company is that we weren't establishing a lot of the markets that we're in today when you think back even to the great recession. We now have extensive platform all throughout the Western United States, which didn't exist, and we didn't have either of the platforms in the United Kingdom or Ireland when the great recession started.

But as it relates to WeWork, when you think about our apartment business of 30,000 units and just choose 1,000 square feet, including the common areas, plus our office space, we have 50 million square feet of space that's occupied by somebody. And in the WeWork, Mary, I think when you look at it in totality, there are less than — our share is probably less than 100,000, 200,000 square feet, isn't it?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [10]

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Yes. It's a couple of hundred thousand square feet. It represents just about 2% of our income, so it's very small. And then the other thing I would add is, honestly, they have some of our best space. I mean, 400 Cal in San Francisco, we only own 10% of that asset. That's one of the best located and one of the best built out assets. That is fully occupied by an enterprise tenant for WeWork. And then Sheila, you referenced the office building that WeWork is taking in London, which is in the Southbank submarket, which is one of the best-performing tightest markets in all of London, in the city, it's less than 5% vacancy. Rents have increased significantly over the past 3 years. If you recall, we got that asset. That was actually another loan-to-own type transaction that we did in London. Our basis is very low in that asset.

And actually, London and in particular in Southbank, that is one of WeWork's best-performing submarkets. But they're right now working on the construction on that asset, and they plan to be in by later this year.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [11]

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And Sheila — Mary, they also paid 100% of the rent in April, too. Is that correct?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [12]

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Fully paid. Correct.

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Sheila Kathleen McGrath, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD [13]

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On all their locations?

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [14]

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Correct.

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Operator [15]

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(Operator Instructions) The next question comes from Tom Hennessy with Deutsche Bank.

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Thomas Francis Hennessy, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [16]

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My question is in reference, I guess, to raising new fee-bearing capital, and you've been on pace for — you've been doing about $1 billion-plus a year. I mean, in a recessionary environment, sometimes it gets tough to do that. Do you anticipate any challenges with that? Or is it the opposite, the reputation you guys have had for special situations investing essentially could make it — make you get new partners or adding additional capital from other partners?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [17]

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Yes. Yes. I think you have to frame that one. Currently, well, obviously, in this world today, everything is in flux. I can tell you that we have had many inbounds from capital partners that we have never done business with and from our existing people that we already do business with or existing companies that we do business with. And so on the assumption that there are opportunities out there, I see us quite significantly growing the fee-bearing capital during the next 2 years on the assumption that there's going to be opportunities here that makes sense to invest in. But like we've always said, at Kennedy-Wilson, we never feel like we're under any pressure to invest money unless it's the right opportunity. So that would be the key thing. The money is clearly available to us. There has to be the right opportunity.

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Thomas Francis Hennessy, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [18]

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That makes a ton of sense. I guess just a follow-up on that (inaudible). I mean — and you had mentioned with Ireland and waiting 10 months before your — you made a jump in there. But I mean, with what we have here, it seems right for obvious dislocations in close to near term. I mean do you anticipate being more of a net buyer in 2020?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [19]

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It depends on what the opportunity set is. I'm not trying to sidestep it, but in every cycle, generally, the initial opportunities tend to be debt purchases, even like the one that Mary just described at Pioneer Point. And when you think about some of the assets that we continue to own today in Europe, we acquired those through debt acquisitions. And there's really 2 types of debt acquisitions that we've done historically, really, I guess, 3, a modest amount of our own origination and then we would buy debt basically to collect the principal amount. And then there was, as Sheila, I think, mentioned, the debt that you buy this a loan to own.

And especially in Europe, where there's a receivership system that if people don't pay their interest, basically, it goes into receivership and the receivers are then tasked with selling the asset. That tends to happen pretty quickly. In the United States, as we all know, there's many different protections that borrowers can seek. But the first opportunities we believe that will surface in this cycle are going to be on the debt side as it takes longer for the equity ownership to go through the system.

So the fee-bearing capital will definitely grow assuming — under the assumption, I underlined that 10x, that there are investment opportunities that make sense. We have it available to us. We just need to be smart enough to find places to put it safely and with good risk-adjusted returns.

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Operator [20]

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The next question comes from Jamie Feldman with Bank of America Merrill Lynch.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [21]

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I was just wanting to get your thoughts on leverage levels. And if you think about your liquidity, you did draw on your line and then you have some of that — a lot of that liquidity is still on the credit line. Just how do you think about how high you'd be willing to take leverage if you found opportunities? And what are the governors you think about from that perspective?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [22]

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Yes. Yes. Okay. So Matt, I'm going to punt that question to Matt Windish.

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Matt Windisch, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – EVP [23]

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Sure. Yes. So if you look at our leverage levels, we're definitely comfortable with where they are today. I'd note that over the past 2 years, we've reduced leverage. On our consolidated debt, we're down 20% over the last 2 years. Our net debt has come down by 10% over that same period of time. And then if you look at what we did towards the latter half of last year, we raised $300 million of preferred equity, used the proceeds to pay down debt. And we have less than 4% of our debt maturing in the next 2 years, all of that being nonrecourse.

And as Bill mentioned in his remarks, we have the highest levels of liquidity we've ever had as a company. So we feel very comfortable with the debt position. We think that some of the opportunities that present themselves, particularly in the debt space that may come over the next several quarters, we're likely to do that on an unlevered basis as we typically have. And we certainly have enough liquidity within the business and with our capital partners to acquire assets to the extent there are good opportunities, and doing that in a way where we're not increasing leverage at the business.

So I guess to sum it up, we're very comfortable with our leverage and liquidity levels. And we certainly don't see the leverage levels going up as we invest capital over the next couple of years.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [24]

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Okay. Do you have like a high end of where you'd be comfortable operating?

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Matt Windisch, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – EVP [25]

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I think where we're at now is the highest we're going to go.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [26]

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Okay. So you wouldn't want to take leverage any higher than when you are today?

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Matt Windisch, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – EVP [27]

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Correct.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [28]

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Correct.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [29]

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Okay. And then as you think about the unstabilized portfolio and the development portfolio, do you think you need to push out any of the stabilization dates or kind of fully leased development, fully leased dates based on potential leasing delays or even construction delays? Do you feel pretty confident on your original underwriting?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [30]

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Well, we do, in the multifamily side, particularly, I mean, we had, as I said, in the U.S., basically, there wasn't much disruption in Northern California, Santa Rosa and Boise and the Vintage assets. There, we were allowed to continue to work on-site during the last couple of months. And now as you all know, many of the states in the Western United States, Utah and other places, they're starting to actually reopen everything. So we don't see any big timing differences in the U.S.

In Europe, in the United Kingdom and Ireland, of course, they shut the sites. Now Ireland has announced that they're going to allow reopening of the construction sites on the 18th of May, with all of the new guidelines in terms of work distancing and safety and all of that.

So Clancy, that I mentioned to you, which is one of the largest projects we've ever undertaken, that's going to be completely finished at the end of June. It's really basically finished now. We just have to move in. In Ireland, you rent your apartments fully furnished. We just have to move the furniture and then finish the exterior landscaping. And so we'll see how the leasing goes. We don't have any crystal ball on that. But I think that the thing that has been extremely encouraging is the stat that Mary pointed out earlier in the call about the virtual leasing and the success of the virtual leasing. That has been a real eye opener to us, to do 800 leases in the month of April, and 94% of those being done virtually and having that be up 6% over what it was in April of 2019 is quite a compelling statistic.

The only property that we wanted to take extra time to make sure that we had correct, it was the hotel property that we have in the United States with a 50-50 venture with a very strong capital partner. And that related really to 2 things. It didn't relate to the pandemic at all. It related to the fact that we wanted to make sure that we had every single cost buttoned down and we wanted to get our construction loan in place before we undertook the lion's share of the development. And that construction loan that we did closed in March. And so we're off and running right now. But we intentionally moved that out by almost a year. But everything else is progressing on time and on budget.

I mentioned the 3 big projects that we're doing in Ireland that aren't yet completely under construction. They're in the process of — what we're doing there is all the architectural and design work and enabling work. But 2 of those are multifamily projects, actually, 3 of them, the Grange and Coopers Crossing are the 2 biggest ones. And those are both joint venture partners with — joint venture deals with a major, major insurance company that's based in Europe. And then the last piece is the office that we're doing, it's also a 50-50 venture with a well-capitalized partner.

But those 3 will be more in the 2024 range. But a big, big part of the construction pipeline are these multifamily assets, both the market rate and the vintage assets that are all running right on time with the one little delay that we've had in Ireland on Clancy.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [31]

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Okay. And then you've got a pretty unique market footprint with kind of the West Coast focus and Mountain State focus. Do you see disruption in other parts of the U.S., either on the apartment or resident — or commercial side, I mean would you be willing to go to like a New York or some of these other East Coast markets? Or are you still going to concentrate around your current footprint?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [32]

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Look, I never like to say never, but I think it's unlikely. The markets that we're in we have deep embedded relationships, both on the, I would call it the acquisition capabilities front and also on the asset management front with all of our own teams on the ground. And the key — a very big key in these types of endeavors is to make sure that you've got the same team of people that are doing the same work every day. And you just can't underestimate how important that is in a time like we're in, in a time where you're going to invest, hopefully, the kind of money that we're planning on.

So I think the markets that we have our footprint in, which is basically the Western United States, west of the Rockies and the United Kingdom and Ireland is where we're going to spend our time. I would say that we've been a — for lack of better way to put it, we've been a pioneer on the West Coast in going to markets well before they became, I would say, came on the radar screen for institutional investors. And so we have a big platform now in the Rocky Mountain States, that Seattle, Boise, Salt Lake City and so on, and Denver. And we've gone into some other smaller markets on the West Coast here in the last 12 months. So there's plenty of opportunities in the markets that we already have a footprint in.

So to answer your question, I think it's unlikely we go out of that. But we have to see what the opportunity set is.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [33]

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Okay. And then finally, you had some decent tech exposure in the portfolio. Just from the office side, any anecdotes of conversations that you're having with your larger office tenants in terms of how they may be changing their space planning or needs?

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [34]

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Yes. I think it's what I said earlier, I think it was answering Sheila's question that sure, there'll be a lot of discussion around it for a period of time. And then as things over the next 12 to 24 months or longer get back to a normal, whatever the new normal is, I think you're not going to see any significant changes. We're very, very fortunate that we have high-quality credit tenants in our properties. And so — and some of the tenants, obviously, the tech tenants that we have, which are the dominant tenants in clearly the Seattle market, the San Francisco market and in Dublin are actually no news to anybody on this call. I mean they're all doing well, the Googles, the Microsofts and so on.

So over the longer term, I don't, Mary, see any significant change. And there may be changes in how people can reconfigure their space.

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [35]

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Right.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [36]

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But — and I think the other part of this, too, which always happens is that there won't be any availability of construction lending for new office space for the near term, for the next 24 to 36 months. And so that has this way of self-correcting any supply issues. But Mary, I don't…

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Mary L. Ricks, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – President & Director [37]

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Yes, Bill, what I was going to say is, we're hearing from a lot of our tenants, I think our portfolio plays really well in terms of the new normal, if you will. And obviously, the return to work takes significant planning, especially in how sort of work environments are configured. As Bill said, you have to facilitate social distancing, enhanced cleaning, when we ingress and egress, hands-free technology, those kinds of things. And I think with the way our properties, we don't have 50-story high rises where people have to queue to take elevators. We have more of a low-rise type office product, which I think plays itself very well to tenants' needs today.

And we're hearing from a lot of our tenants right now that want to take more space because they just — they want to spread their people out. So I think it's going to be interesting, and I think our portfolio will do very, very well with these new normals.

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Operator [38]

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This concludes our question-and-answer session. I would now like to turn the conference back over to Bill McMorrow for any closing remarks.

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William J. McMorrow, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. – Chairman & CEO [39]

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Well, as I always say on these calls, we appreciate your support. We thank you for your interest in the company and I would say on this call, as I close it out, I wish everybody and your families with good health and safety. And we'll talk soon. So thank you very much.

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Operator [40]

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Conference has now concluded. Thank you for attending today's presentation. You may now disconnect.

Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de KW …
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