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UBS Real Estate Fund rencontre un arriéré de remboursement

Les fonds de pension américains se préparent à retirer des milliards de dollars de l'un des plus grands fonds d'investissement immobilier d'UBS, même si le groupe suisse réduit les frais et réorganise la gestion de son unité immobilière pour tenter de répondre à ses préoccupations.

Les rapports des fonds de pension et des conseillers en placement décrivent comment le fonds immobilier UBS Trumbull est en retard sur son indice de référence depuis des années et comment les investisseurs doivent réagir.

L'exposition aux propriétés commerciales américaines, et en particulier aux centres commerciaux – dont beaucoup ont souffert à l'époque amazonienne – a été un sujet de préoccupation pour les investisseurs qui ont retiré de l'argent ces dernières années. Ce groupe comprend les employés de l'État de Caroline du Nord, l'Alaska Pension et bien d'autres.

Le fonds, qui gère des propriétés évaluées à plus de 20 milliards de dollars, doit faire des demandes de rachat d'environ 7 milliards de dollars, selon une personne familière avec le portefeuille.

L'exposition actuelle de Trumbull Property aux magasins de détail aux États-Unis est de 18%, a déclaré la personne. Les centres commerciaux représentent 7%.

Le conseil d'administration du Cambridge Retirement System de Cambridge, dans le Massachusetts, a décidé, à la suite du procès-verbal d'une réunion de décembre de son conseil d'administration, de cesser de réinvestir les distributions en espèces trimestrielles du Turnbull Fund. UBS a proposé de supprimer les frais d'incitation pour les investisseurs existants et d'accepter de nouveaux investissements sans frais d'administration.

Un rapport de Segal Marco, un conseiller en placement, au conseil d'administration de Cambridge, a déclaré que le fonds avait «constamment sous-performé [its] Benchmark et a récemment déprécié un certain nombre de propriétés commerciales. «En raison d'un certain nombre d'autres demandes de rachat, les retraits du fonds prendraient de huit à dix trimestres.

Dans une note au Nebraska Investment Council en décembre, Chae Hong du cabinet de conseil immobilier Townsend Group a écrit que le Trumbull Fund était tombé en dessous de son indice de référence de 1,6% par an sur une période de 10 ans. "La principale raison de la sous-performance de TPF est l'augmentation de l'exposition au détail, en particulier dans les centres commerciaux régionaux, où la valeur des propriétés a baissé de 21% au deuxième trimestre 2019", indique le communiqué. "En conséquence, les performances de TPF ont baissé de 3,9% au T2 2019."

UBS a refusé de commenter.

La gestion d'actifs de la banque suisse a récemment remplacé la gestion de son unité immobilière américaine. Le mois dernier, Matt Johnson a été nommé chef de département et Rod Chu est devenu chef des opérations immobilières américaines. Les deux vétérans d'UBS ont remplacé Matt Lynch et Jack Connelly.

Aux États-Unis, les détaillants font face à une vague de fermetures et de faillites de marques bien connues telles que Forever 21, Sears et Toys R Us. Les détaillants du pays ont annoncé 9300 fermetures en 2019, soit plus du double des 4450 nouvelles ouvertures, a déclaré Coresight.

La tourmente pèse sur les prix des actifs. Selon Green Street Advisors, la valeur des centres commerciaux a chuté d'environ 30% depuis son apogée il y a trois ans.

Le Wall Street Journal avait précédemment rendu compte de l'étendue des demandes de rachat au Trumbull Property Fund.

D'autres fonds immobiliers «de base» qui sont des propriétaires passifs d'actifs immobiliers et qui ont généralement un faible niveau d'endettement ont également été revus à la baisse, les investisseurs préférant des alternatives qui promettent des rendements plus élevés.

Les investisseurs auront un élément central, mais se sont davantage concentrés sur les domaines où. , , La gestion active des actifs peut faire une plus grande différence », a déclaré au Financial Times Tim Barron, directeur des investissements de Segal Marco.

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