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Un guide complet des FPI REIT

Des millions d'Américains possèdent des biens immobiliers, et bien que la plupart des investisseurs pensent aux actions et aux obligations lorsqu'ils investissent, l'immobilier peut être un bon choix pour ceux qui veulent obtenir un bon retour sur investissement. L'immobilier possède des attributs d'investissement attrayants avec lesquels les actions et les obligations ne peuvent rivaliser, et la possession d'un bien immobilier peut vous permettre de diversifier davantage votre portefeuille d'investissement.

Dans certains cas, investir dans l'immobilier peut aider à compenser les pertes dans d'autres investissements et à maintenir la valeur totale de votre investissement total. De plus, il n'y a qu'un nombre limité de propriétés dans le monde, et les pénuries en particulier ont conduit à des rendements impressionnants à long terme pour les investisseurs immobiliers.

Investir directement dans l'immobilier peut être lucratif, mais c'est aussi un défi. La recherche de certains objets individuels prend du temps et l'achèvement des transactions peut prendre du temps. Pour ceux qui veulent à quelle vitesse ils peuvent acheter et vendre des actions, une alternative est d'investir dans des fonds communs de placement immobilier. Comme vous l'apprendrez plus en détail ci-dessous, les fiducies de placement immobilier, les FPI en abrégé, constituent des portefeuilles avec des dizaines voire des centaines de propriétés et offrent à leurs actionnaires la possibilité de participer aux rendements et à l'augmentation de la valeur des avoirs immobiliers du FPI.

Avec des centaines de FPI différentes parmi lesquelles choisir, de nombreux investisseurs immobiliers préfèrent utiliser des fonds négociés en bourse, qui à leur tour les impliquent dans des dizaines de FPI dans un seul investissement. Les faibles coûts et la capacité d'investir dans l'immobilier plus efficacement font des FNB une option attrayante pour ceux qui souhaitent ajouter des investissements immobiliers à leur portefeuille.

En savoir plus sur les FNB et les FPI ci-dessous. Il présente ensuite certains des meilleurs FNB REIT du magasin, ainsi que des informations détaillées sur leur fonctionnement et leurs avantages et inconvénients. De cette façon, vous pouvez savoir si les FNB de FPI méritent un examen plus approfondi de votre portefeuille.

Qu'est-ce qu'une FPI?

REIT signifie Real Estate Investment Trust, et une FPI est un type spécial de véhicule d'investissement qui permet à plusieurs investisseurs de mettre leur argent en commun pour investir dans différents types de biens immobiliers. Les FPI offrent des actions à leurs investisseurs et, tout comme les investisseurs dans la plupart des autres types de sociétés, les actionnaires des FPI ont un intérêt proportionnel dans les revenus que la Fiducie de placement immobilier verse et les actifs qu'elle possède.

Il existe différents types de FPI qui entrent dans différentes catégories. Parmi eux, les suivants:

  • Les FPI de capitaux propres possèdent des biens immobiliers. Les FPI hypothécaires, quant à elles, investissent dans des titres liés au financement hypothécaire immobilier, y compris non seulement des prêts hypothécaires, mais également des titres adossés à des créances hypothécaires et des investissements dérivés similaires.
  • Les FPI sont également classées selon les types de biens immobiliers qu'elles possèdent. Certaines des catégories comprennent les FPI résidentielles, de détail, de soins de santé, de libre-entreposage, industrielles, de bureaux, d'hôtels, de centres de données et de bois. Étant donné que les avoirs immobiliers sous-jacents sont très différents, une catégorie de FPI peut avoir des caractéristiques différentes d'une autre.
  • Le principal avantage des FPI est qu'elles permettent aux investisseurs de faire un investissement immobilier avec des sommes d'argent relativement modestes. Si vous souhaitez investir directement dans l'immobilier, beaucoup de capitaux sont nécessaires. Considérez: les maisons typiques aux États-Unis coûtent environ 200000 $ et les propriétés commerciales ont vendu plus de 300000 pour 1 million de dollars ou plus au cours des deux dernières années. Il faudrait des millions de dollars pour constituer un portefeuille immobilier modérément diversifié avec une dizaine de propriétés. En revanche, les FPI vous permettent d'investir dans des biens immobiliers généralement inférieurs à 100 $ pour le coût d'un seul titre.

    L'avantage FPI pour les investisseurs à revenu élevé

    L'autre principal attrait des FPI s'applique aux investisseurs qui apprécient le rendement de leurs investissements. Les FPI bénéficient d'avantages fiscaux que la plupart des entreprises n'ont pas, car leur statut de FPI leur permet d'éviter les impôts sur le revenu au niveau de la société. Au lieu de cela, les seuls impôts sur le revenu payés par les actionnaires sont lorsqu'ils reçoivent des distributions de revenu du FPI. De cette façon, les investisseurs immobiliers évitent la double imposition lorsqu'ils utilisent des FPI, ce qui leur donne un avantage sur la plupart des unités commerciales.

    Il y a des choses qu'une société immobilière doit faire pour être admissible à titre de FPI, et cela devient passionnant pour les actionnaires. Les FPI doivent investir au moins 75% de leurs actifs dans l'immobilier et au moins 75% de leurs revenus doivent provenir de locations ou d'autres sources immobilières. Les FPI doivent avoir une base d'actionnaires diversifiée d'au moins 100 investisseurs, cinq investisseurs au moins détenant plus de 50% des actions du FPI. Plus important encore, les FPI doivent verser 90% de leur revenu imposable à leurs actionnaires sous forme de distributions. En raison de cette dernière caractéristique, les rendements en dividendes des FPI sont généralement plus élevés que ceux des actions. Cela offre aux investisseurs à revenu élevé une alternative aux actions, ce qui leur laisse toujours le potentiel de faire fructifier le capital à mesure que les avoirs sous-jacents du FPI augmentent en valeur.

    Les bases des fonds négociés en bourse

    Les fonds négociés en bourse sont devenus extrêmement populaires dans l'univers d'investissement. Des milliers de milliards de dollars affluent dans les milliers de FNB que vous pouvez choisir dès maintenant. Les ETF sont des sociétés d'investissement réglementées qui mobilisent des capitaux pour investir à diverses fins en vendant des actions à leurs investisseurs. Les FNB ont généralement des objectifs d'investissement spécifiques qu'ils suivent ensuite pour investir l'argent qu'ils collectent.

    La plupart des FNB investissent passivement en suivant les indices créés par des tiers. Au lieu de décider activement quels investissements acheter ou vendre, ces FNB indiciels n'achètent que les investissements contenus dans l'indice dans les proportions spécifiées par l'indice. Leur objectif ultime est d'ajuster la performance de l'indice, étant entendu que dans la plupart des cas, ils surclasseront l'indice par le montant qu'ils doivent payer pour couvrir leurs frais d'exploitation et autres.

    La croissance des ETF est due à de nombreuses propriétés favorables. Comme les FPI, les FNB offrent également aux petits investisseurs disposant de peu d'argent la possibilité d'investir dans une large gamme de placements diversifiés. Une seule part d'un FNB coûte souvent moins de 100 $. Cependant, avec cette seule part, vous pouvez accéder à des dizaines voire des centaines de placements détenus dans le portefeuille du FNB. Au lieu d'avoir à choisir des investissements individuels, un investisseur ETF ne peut posséder que l'univers entier des investissements disponibles dans un certain domaine et bénéficier des tendances générales qui favorisent ce créneau tout en évitant le risque de choisir une entreprise particulière qui n'est pas peut suivre ses collègues.

    Il existe des milliers de FNB qui couvrent presque toutes les stratégies d'investissement imaginables. Les FNB couvrent les actions, les obligations, les matières premières, les devises étrangères et d'autres investissements plus spécialisés. Certains FNB offrent une couverture complète de toute une classe d'actifs, tandis que d'autres ne portent que sur des secteurs d'activité, des zones géographiques ou d'autres sous-ensembles d'investissements dans ce domaine plus large. Un investisseur peut choisir le bon ETF qui correspond exactement à l'objectif d'investissement souhaité.

    Les ETF sont également relativement bon marché à posséder. Étant donné que le FNB n'a qu'à égaler la performance d'un indice, il n'a pas à dépenser d'argent pour des choses coûteuses comme la recherche en investissement. La plupart des agents de change vous factureront une commission pour acheter ou vendre des actions ETF. Cependant, il s'agit rarement d'un problème majeur pour les courtiers à escompte avec de faibles taux de commission. De plus, certains courtiers proposent un trading ETF sans commission, ce qui réduit encore les coûts.

    Le format ETF facilite également l'achat et la vente d'actions par les investisseurs. Les ETF sont cotés sur les principales bourses telles que la Bourse de New York et le Nasdaq Stock Market. Ainsi, lorsque le marché boursier est ouvert, le trading d'ETF est disponible. Par conséquent, les investisseurs dans les FNB peuvent réagir rapidement s'ils voient une raison à cela.

    Enfin, les FNB offrent certains de leurs propres avantages fiscaux. Bien qu'ils doivent passer par le revenu qu'ils méritent, ils offrent généralement un traitement bon marché en ce qui concerne la valeur croissante des investissements qu'ils détiennent dans leurs portefeuilles. Vous payez de l'impôt sur les dividendes que vous versez et sur les gains en capital que vous retirez de la vente de vos actions ETF, sauf si vous détenez l'ETF dans un compte fiscalement privilégié, comme un IRA, un régime de retraite 401k ou un collège 529 – Épargne sur le compte – mais contrairement à d'autres placements communs similaires, le moment de ces événements imposables demeure largement sous votre contrôle.

    Quels sont les avantages et les inconvénients des FNB FPI?

    Le plus grand avantage des FNB de FPI est que vous obtenez une exposition diversifiée à presque tous les types de FPI qui existent. Il est vrai que les FPI sont déjà diversifiées en raison de leur vaste patrimoine immobilier, mais il est rare que les FPI investissent dans plus d'un ou deux types de biens immobiliers différents. Les investisseurs sont habitués à ce que les FPI soient liées à une catégorie de propriétés particulière, et par conséquent, une FPI qui voulait être un acteur polyvalent sur le marché immobilier n'obtiendrait pas la rétroaction positive que vous attendez.

    De plus, les FPI REIT vous évitent d'avoir à composer votre propre portefeuille à partir de fiducies de placement immobilier individuelles. Dans le cas d'un compte imposable en particulier, l'effort de comptabilisation de plusieurs achats de FPI peut être considérable. Avec un ETF, vous ne pouvez faire qu'un seul investissement, ce qui facilite le suivi ultérieur.

    Les FNB FPI présentent deux principaux inconvénients. Premièrement, l'utilisation d'un FNB ne vous procurera pas un aussi bon rendement qu'un pari réussi sur un FPI particulier, particulièrement bien géré. En d'autres termes, la diversification peut jouer contre vous si vous acceptez des rendements moyens pour le secteur au lieu de vous concentrer sur les meilleurs acteurs de l'industrie. De plus, les FNB ajoutent un niveau supplémentaire de frais, et bien que ces coûts ne soient généralement pas très élevés, ils représentent tout de même une réduction des revenus que vous tirez de votre placement FPI.

    Qu'est-ce qu'un bon FPI REIT?

    Une fois que vous avez décidé que les FPI FPI sont un excellent moyen d'investir dans l'immobilier, vous devez décider quel FPI FPI est le meilleur. La première décision que vous devez prendre est de savoir si vous souhaitez choisir un FNB qui se concentre sur un type de FPI spécifique. Par exemple, certains FNB n'ont que des FPI hypothécaires ou uniquement des FPI d'actions, tandis que d'autres offrent une combinaison des deux. Comme vous le verrez ci-dessous, ces deux catégories de FNB ont des caractéristiques d'investissement très différentes, ce qui les rend attrayantes pour des groupes individuels d'investisseurs.

    Chaque FNB FPI devrait également tenir compte des éléments suivants lors du choix du placement le plus approprié:

  • Les meilleurs FNB ont tendance à gérer des actifs plus importants, car des actifs plus élevés signifient généralement des coûts inférieurs. Les grands FNB ont généralement non seulement des ratios de frais inférieurs – ce sont les frais que les sociétés de fonds communs de placement et les sociétés de FNB répercutent sur leurs actionnaires pour couvrir les coûts de gestion et de gestion du fonds – mais aussi les coûts associés pour le Actions dans un grand FNB facilement négociable que dans un petit FNB non liquide.
  • À l'inverse, plus l'objectif de placement d'un FNB de FPI est spécifique, plus les coûts sont élevés. Les fonds les moins chers ont tendance à utiliser une approche globale des investissements des FPI. Ceux qui traitent avec des segments plus petits de l'univers REIT ont souvent des frais plus élevés.
  • Étant donné que chaque FPI possède déjà des portefeuilles d'actifs immobiliers diversifiés, les avantages de diversification d'un FNB de FPI ne sont pas aussi importants que d'autres types de FNB. Néanmoins, il existe encore certains avantages, car le fait d'avoir plusieurs FPI vous expose à plusieurs sociétés de gestion qui supervisent leurs portefeuilles immobiliers, éliminant ainsi le risque qu'un gestionnaire immobilier particulier fasse un mauvais travail de sélection immobilière et d'exploitation de ses avoirs.
  • Il n'y a pas de FNB parfait pour chaque investisseur FPI, mais les FNB FPI suivants sont parmi les meilleurs du secteur. Chacun a sa propre approche pour investir dans l'univers des FPI, avec des avantages et des inconvénients que les différents investisseurs évalueront différemment.

    Deux options générales pour les investisseurs FPI

    Si vous souhaitez une couverture REIT étendue, le FNB Vanguard Real Estate et le FNB Schwab US REIT sont de bons choix. L'offre Vanguard est la plus ancienne et la plus importante des deux et dispose d'une énorme base d'investisseurs dans l'industrie. L'ETF détient près de 200 actions différentes avec des allocations importantes dans les FPI de détail, résidentielles, de bureaux, de santé, industrielles et hôtelières, ainsi que des fonds d'investissement immobiliers plus spécialisés. L'ETF est également actif auprès d'opérateurs immobiliers qui ne sont pas des FPI. Cependant, ces avoirs représentent moins de 5% de l'actif total du fonds.

    Le Schwab ETF a un objectif similaire, mais l'indice qu'il suit s'est concentré uniquement sur les FPI. Dans les 10 premiers postes, vous trouverez des FPI spécialisées dans les centres commerciaux, les propriétés industrielles, les installations de libre-entreposage, les propriétés de soins de santé, les communications résidentielles, de bureaux et numériques. Le fonds détient environ 115 actions – un peu moins que le FNB Vanguard, mais présente une diversification suffisante.

    Chacun de ces deux FNB peut vous offrir une large couverture du secteur des FPI. Le plus grand fonds de Vanguard offre un peu plus de liquidité de négociation, mais le ratio de frais de Schwab est inférieur. Les investisseurs peuvent effectuer des transactions sans commission en ouvrant des comptes de courtage avec les deux gestionnaires de fonds respectifs.

    Deux pièces plus petites et plus spécialisées

    En attendant, le géant des ETF iShares propose différentes manières de jouer les deux sous-ensembles dans l'univers REIT. iShares Mortgage Real Estate possède principalement des FPI hypothécaires, ce qui permet aux investisseurs d'effectuer des investissements ciblés dans ces investissements hypothécaires. La principale caractéristique des investisseurs hypothécaires de FPI est qu'ils tendent à générer des rendements en dividendes extrêmement élevés. Cela explique pourquoi le rendement SEC de l'ETF dépasse actuellement 10%. Les dividendes contribuent largement au rendement total d'iShares Mortgage Real Estate. Cependant, les investisseurs doivent comprendre que le fonds peut être extrêmement volatil, en particulier lorsque les taux d'intérêt augmentent.

    Les FPI hypothécaires en particulier prennent un risque que la plupart des autres FPI évitent. Pour générer plus de revenus, les FPI hypothécaires empruntent régulièrement d'importantes sommes d'argent, qu'elles retournent ensuite et réinvestissent dans des titres adossés à des créances hypothécaires supplémentaires. Il n'est pas rare que les FPI hypothécaires empruntent plus que le montant qu'elles collectent auprès des actionnaires. Cependant, tant que le FPI hypothécaire peut générer un rendement plus élevé sur ces titres qu'il paie des intérêts sur ses prêts, la stratégie se traduira par un bénéfice plus élevé pour les actionnaires. Cependant, si la valeur des placements du FPI hypothécaire diminue, l'effet de levier élevé qui y est associé peut entraîner des pertes beaucoup plus importantes que ce ne serait le cas avec les FPI traditionnelles dans un environnement immobilier similaire.

    Avec le FNB iShares Residential Real Estate, les investisseurs peuvent explorer le marché immobilier directement lié à la vie dans des zones résidentielles. Cela comprend non seulement les FPI qui possèdent des maisons et d'autres immeubles à appartements, mais également des installations pour les personnes âgées et la vie assistée. Les opérations de libre-entreposage se retrouvent également dans le portefeuille de l'ETF. En se concentrant sur le côté résidentiel de l'entreprise, iShares Residential Real Estate évite l'exposition à l'immobilier commercial et permet aux investisseurs de gérer leurs risques à leur propre discrétion.

    Les FNB REIT font-ils partie de votre portefeuille?

    Si vous recherchez le revenu et le potentiel de croissance qu'offre l'immobilier, mais que vous ne voulez pas résoudre les problèmes associés à l'investissement et à la propriété de propriétés individuelles, les FPI peuvent être un moyen attrayant d'augmenter votre portefeuille d'engagement immobilier. Avec les FPI REIT tels que ceux énumérés ci-dessus, vous pouvez atteindre une diversification maximale tout en ajustant vos avoirs aux objectifs spécifiques que vous avez pour vos investissements.

    Tous les investisseurs n'ont pas d'investissements immobiliers et vous pouvez obtenir des rendements solides sans avoir à aller au-delà des actions et obligations traditionnelles. Cependant, si vous aimez l'idée d'un investissement immobilier ou si la diversification a de la valeur dans votre stratégie d'investissement, vous devriez considérer ces meilleurs FNB de FPI comme une option pour une partie de vos immobilisations.

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