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Un guide des investissements immobiliers

Lorsque vous songez à acheter une propriété, la première chose qui vous vient à l'esprit est votre maison. Mais la propriété physique peut également jouer un rôle dans un portefeuille, notamment comme couverture contre le marché boursier. Bien que l'immobilier soit devenu un véhicule d'investissement populaire au cours des 50 dernières années, acheter et posséder des briques et du mortier est beaucoup plus compliqué que d'investir dans des actions et des obligations. Dans cet article, nous examinons les principales options pour les investisseurs individuels, répertoriées dans l'ordre approximatif de la façon dont un investissement immobilier est direct, et les raisons de l'investissement.

Propriétés locatives de base

Il s'agit d'un investissement aussi ancien que la pratique de la propriété foncière. Une personne achètera une propriété et la louera à un locataire. Le propriétaire, le propriétaire, est responsable du paiement de l'hypothèque, des taxes et de l'entretien de la propriété.

Idéalement, le propriétaire facture un loyer suffisant pour couvrir tous les coûts ci-dessus. Un propriétaire peut également demander davantage pour réaliser un bénéfice mensuel. Cependant, la stratégie la plus courante consiste à être patient et à ne facturer que suffisamment de loyer pour couvrir les coûts jusqu'au paiement de l'hypothèque. À ce stade, la majeure partie du loyer devient un profit. De plus, la propriété a peut-être gagné en valeur au cours de l'hypothèque, de sorte que le propriétaire possède un bien plus précieux. Selon le US Census Bureau, la valeur des biens immobiliers dans ce pays a augmenté régulièrement de 1940 à 2006. Bien qu'il y ait eu une baisse lors de l'effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2008 à 2010, il s'est maintenant rétabli et a globalement augmenté.

Un investisseur doit connaître le marché dans lequel il recherche un bien immobilier ou engager un expert pour l'aider. Pour les investisseurs qui recherchent une source de revenus provenant de propriétés locatives, l'emplacement et les prix de location du marché sont les aspects les plus importants à considérer. De nombreuses locations réussies se trouvent à proximité immédiate des grandes écoles. Par exemple, si vous achetez une propriété près d'une université d'État, les étudiants peuvent vouloir la louer année après année. Il existe de nombreuses autres caractéristiques d'un bien locatif rentable, et certaines prennent du temps à apprendre.

Bien sûr, il y a des erreurs face à un investissement apparemment idéal. Vous pouvez vous retrouver avec un mauvais locataire qui endommage la propriété ou, pire, n'a pas de locataire du tout. Cela se traduit par un flux de trésorerie mensuel négatif, ce qui signifie que vous devrez peut-être chiffrer pour couvrir vos paiements hypothécaires. Il s'agit également de trouver la bonne propriété. Vous devez choisir une zone où les taux d'inoccupation sont bas et choisir un emplacement que les gens veulent louer.

Lorsque vous trouvez une propriété idéale dans une zone où les gens veulent louer, utilisez un calculateur d'hypothèque pour calculer le coût total de la propriété avec intérêt. Il est également utile d'examiner différents types d'hypothèques pour obtenir un taux d'intérêt bon marché sur votre loyer.

La plus grande différence entre un bien locatif et d'autres investissements est peut-être la quantité de temps et d'efforts que vous consacrez à l'entretien. Si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier professionnel. Mais son salaire devient alors une dépense qui affecte la rentabilité de votre investissement. (Pour plus d'informations, voir «4 façons d'évaluer une propriété locative».)

L'inconvénient: le commerce immobilier

C'est le côté sauvage de l'investissement immobilier. Comme les commerçants à la journée, qui ne sont qu'à quelques kilomètres d'un investisseur acheteur-détenteur, les commerçants immobiliers sont une race complètement différente de celle des propriétaires d'achat-et-location. Les commerçants immobiliers achètent un bien immobilier avec l'intention de le conserver pendant une courte période, souvent pas plus de trois à quatre mois, après quoi ils espèrent le vendre avec profit. Cette technique est également connue sous le nom de retournement et est basée sur l'achat d'un bien immobilier qui est sous-évalué de manière significative ou dans une zone très chaude.

Les flippers immobiliers purs n'investissent pas d'argent dans l'amélioration d'une propriété. L'investissement doit avoir une valeur intrinsèque pour réaliser un profit sans changement, sinon cela ne sera pas pris en compte. Inverser cette tendance est un investissement à court terme.

Si un flipper immobilier se retrouve dans une situation où il ne peut pas décharger une propriété, cela peut être dévastateur, car ces investisseurs n'ont généralement pas assez d'argent pour payer l'hypothèque sur une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes persistantes pour un commerçant immobilier qui ne peut pas sous-traiter la propriété dans un mauvais marché.

La deuxième classe de flippers immobiliers existe également. Ces investisseurs gagnent leur argent en achetant des biens immobiliers bon marché ou bon marché et en ajoutant de la valeur grâce à la rénovation. Ils vendent ensuite la propriété à un prix plus élevé après des travaux de rénovation. Selon l'ampleur des améliorations, cela peut être un investissement à long terme. La caractéristique limitative de cet investissement est qu'il prend du temps et permet souvent aux investisseurs de ne prendre qu'une propriété à la fois.

Groupe de placement immobilier

Les groupes d'investissement immobilier sont comme de petits fonds d'investissement pour des propriétés locatives. Si vous souhaitez être propriétaire d'un immeuble locatif mais que vous ne voulez pas avoir la peine d'être propriétaire, un groupe d'investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une entreprise achète ou construit un certain nombre de bâtiments, souvent des appartements, et permet aux investisseurs de les acheter via l'entreprise pour rejoindre le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités résidentielles distinctes, mais la société qui gère le groupe d'investissement gère toutes les unités, s'occupe de l'entretien, annonce les unités vacantes et interroge les locataires. En contrepartie de cette gestion, l'entreprise paie un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe différentes versions de groupes d'investissement, mais dans la version standard, le bail est au nom de l'investisseur et toutes les unités regroupent une partie du loyer pour se protéger contre les vacances occasionnelles. Cela signifie que vous obtenez suffisamment pour payer l'hypothèque vous-même lorsque votre appareil est vide. La qualité d'un groupe d'investissement dépend entièrement de l'entreprise qui le propose. En théorie, c'est un moyen infaillible d'entrer dans l'investissement immobilier, mais les groupes sont sujets aux mêmes frais qui hantent l'industrie des fonds communs de placement. Ici aussi, la recherche est la clé.

Partenariats immobiliers limités

Une société en commandite immobilière (RELP) est similaire à un groupe d'investissement immobilier: c'est une unité qui a été créée pour acheter et détenir un portefeuille de biens immobiliers ou parfois une seule propriété – elle n'existe que pour un nombre limité d'années. Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de promotion immobilière agit en qualité d'associé commandité. Les investisseurs externes sont ensuite invités à financer le projet immobilier contre participation en tant que commanditaire. Vous pouvez recevoir des distributions régulières des revenus de l'immobilier du RELP, mais le paiement réel sera effectué lorsque la propriété sera vendue – avec un bénéfice significatif, espérons-le – et le RELP se dissoudra plus tard.

sociétés de placement immobilier

L'immobilier existe depuis que nos ancêtres qui vivaient dans des grottes ont chassé des étrangers de leurs chambres. Il n'est donc pas surprenant que Wall Street ait trouvé un moyen de le titriser et de faire de l'immobilier un instrument coté en bourse.

Semblables aux actions ordinaires versant des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs boursiers qui souhaitent générer un revenu régulier, mais offrent également la possibilité d'apprécier. Avec les FPI, les investisseurs peuvent investir dans des propriétés non résidentielles telles que des centres commerciaux (environ un quart de toutes les FPI se spécialisent dans ces immeubles), des établissements de soins de santé, des hypothèques ou des immeubles de bureaux. Par rapport aux types d'investissements immobiliers mentionnés ci-dessus, les FPI sont également très liquides.

Fonds de placement immobilier

Les fonds d'investissement immobiliers investissent principalement dans des FPI et des sociétés immobilières. Ils offrent la possibilité de réaliser un investissement diversifié dans l'immobilier avec relativement peu d'investissement en capital. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs un choix d'actifs beaucoup plus large qu'il n'est possible lors de l'achat d'actions REIT individuelles, ainsi que la possibilité de réduire les coûts de transaction et les commissions.

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Un autre avantage clé pour les investisseurs particuliers est l'analyse et la recherche d'informations fournies par le fonds sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la rentabilité et la performance de certains investissements immobiliers et en tant que classe d'actifs. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds immobiliers et surpondérer tactiquement certains types de propriétés ou régions pour maximiser les rendements.

Pourquoi investir dans l'immobilier?

L'immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d'un investisseur et offrir des rendements compétitifs ajustés au risque. Même en tenant compte de la crise des prêts hypothécaires à risque, l'immobilier commercial a réalisé un rendement moyen de 8,4% sur le marché privé sur une période de 10 ans de 2000 à 2010, sur la base des données du Conseil national des fiduciaires d'investissement immobilier (NCREIF). Le marché immobilier est généralement peu volatil, surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L'immobilier est également attractif par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles. Cette classe d'actifs est généralement négociée avec une prime de rendement des obligations du gouvernement américain et est particulièrement attrayante dans un environnement où les taux d'intérêt des obligations d'État sont bas.

Diversification et protection

Un autre avantage des investissements immobiliers est le potentiel de diversification. L'immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec les autres grandes classes d'actifs. Lorsque les stocks chutent, l'immobilier augmente souvent. Dans 14 des 15 marchés baissiers précédents qui remontent à 1956, les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté, selon Robert Shiller de l'Université de Yale, qui a co-créé le Case-Shiller Home-Price Index. Bien sûr, il y a des exceptions: l'immobilier alimenté en actions pendant la Grande Récession (bien qu'il s'agissait d'une anomalie, fait valoir Schiller, reflétant le rôle des hypothèques à risque dans le déclenchement de la crise).

Cela signifie que l'ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire la volatilité et générer un rendement par unité de risque plus élevé. Plus l'investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture: les véhicules indirects cotés en bourse comme les FPI refléteront évidemment la performance globale du marché boursier (et certains analystes supposent que les deux deviendront plus corrélés après la FPI. Les actions sont dans le S&P 500 ) représenté. Fait intéressant, cela a changé récemment. La corrélation entre les FPI cotées et le grand marché boursier a atteint son plus bas niveau en 12 ans en 2015. Ceci est le résultat d'une recherche de la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "qui indique que tous les facteurs sont à l'origine de la partie non REIT du marché". Le marché n'affectera pas nécessairement le marché des FPI ", a conclu un article sur Reit.com, le site de l'association.

En raison de leur orientation stationnaire, l'immobilier est également moins sujet aux conflits ou dans quelle mesure l'intérêt de l'investisseur dépend de l'intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes d'investissement les plus indirectes bénéficient d'une certaine protection: les FPI, par exemple, exigent qu'un pourcentage minimum de profit soit versé sous forme de dividende.

couverture contre l'inflation

La capacité de couvrir l'inflation contre l'immobilier résulte de la relation positive entre la croissance du PIB et la demande immobilière. À mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers augmente, ce qui entraîne à son tour une augmentation de la valeur du capital. L'immobilier a donc tendance à maintenir le pouvoir d'achat du capital en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste sous forme de croissance du capital.

Le pouvoir de levier

À l'exception des FPI, investir dans l'immobilier offre à l'investisseur un instrument qui n'est pas accessible aux investisseurs boursiers: l'effet de levier. Si vous souhaitez acheter une action, vous devez payer la pleine valeur de l'action au moment de la commande – sauf si vous achetez avec marge. Et même alors, le pourcentage que vous pouvez emprunter grâce à ce mode de financement magique, l'hypothèque, est encore bien inférieur à celui de l'immobilier.

La plupart des hypothèques conventionnelles nécessitent un dépôt de 20%. Selon l'endroit où vous vivez, vous pouvez trouver une hypothèque qui ne nécessite que 5%. Cela signifie que vous pouvez contrôler la propriété entière et l'équité qu'elle contient en ne payant qu'une fraction du total. Bien sûr, la taille de votre hypothèque affecte le montant de la propriété que vous possédez réellement dans la propriété, mais vous la contrôlez dès la signature des documents.

C'est ce qui encourage les flippers de l'immobilier et les propriétaires. Ils peuvent contracter une deuxième hypothèque sur leur maison et effectuer des paiements pour deux ou trois autres propriétés. Peu importe si vous les louez pour que les locataires paient l'hypothèque ou attendent une occasion de vendre avec profit, ils contrôlent ces actifs même s'ils n'ont payé qu'une petite partie du total.

L'inconvénient des investissements immobiliers: l'illiquidité

Le principal inconvénient de l'investissement dans l'immobilier est l'illiquidité ou la difficulté relative de convertir un actif en espèces et de l'argent en actifs. Contrairement à une transaction sur actions ou sur obligations qui peut être réalisée en quelques secondes, la réalisation d'une transaction immobilière peut prendre des mois. Même avec l'aide d'un courtier, il peut prendre quelques semaines pour trouver la bonne contrepartie. Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché, mais sont associés à une volatilité plus élevée et à des avantages de diversification moindres car ils ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs. (Pour plus d'informations, voir "De combien d'argent avez-vous besoin pour investir dans l'immobilier?")

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