Catégories
Programme immobilier Pinel

Voulez-vous posséder un bien immobilier? Les FPI cotées en bourse sont difficiles à …

Comment jugez-vous un investissement dans des FPI cotées en bourse par rapport à des FPI privées?

Les fonds d'investissement immobiliers publics et privés sont similaires en ce sens qu'ils possèdent tous deux des biens immobiliers tels que des centres commerciaux, des bureaux, des appartements et des bâtiments industriels. Au-delà de cela, il existe des différences importantes que les investisseurs doivent connaître avant de franchir le pas.

Les FPI publiques sont négociées en bourse et sont très liquides. Vous pouvez les acheter ou les vendre à tout moment – et en toute quantité – à un prix fixé par le marché. Les FPI publiques sont également soumises à des obligations d'information strictes, y compris la présentation d'états financiers trimestriels qui fournissent un aperçu détaillé des bénéfices, des flux de trésorerie et du bilan du FPI. La plupart des FPI cotées en bourse sont suivies par des analystes en courtage qui publient régulièrement des rapports qui tiennent les investisseurs informés des principaux développements.

L'histoire continue sous la publicité

En revanche, les FPI privées sont moins liquides et généralement moins transparentes. Les actions sont généralement disponibles pour les investisseurs "accrédités" ou "éligibles" qui peuvent avoir besoin de passer certains tests de revenus ou d'actifs, et il y a généralement un investissement minimum de 10 000 $, 25 000 ou 50 000 $ (à condition que le FPI soit ouvert aux nouveaux investisseurs) , ce qui n'est pas toujours le cas). Une fois les actions achetées, il y a généralement une période de détention obligatoire – généralement plusieurs mois – avant que les actions puissent être rachetées. De plus, les rachats sont généralement effectués à des dates fixes et avec un préavis obligatoire. Donc, si vous avez besoin de votre argent immédiatement, vous risquez de ne pas avoir de chance. Une autre différence clé est que les prix des FPI de logements privés sont déterminés par des évaluations immobilières trimestrielles ou annuelles plutôt que par les forces du marché quotidiennes.

Pourquoi quelqu'un achèterait-il une FPI privée alors qu'il existe des dizaines de FPI inscrites qui couvrent pratiquement toutes les catégories de propriétés, des centres commerciaux aux résidences pour personnes âgées en passant par les bureaux et les maisons? Les partisans des FPI privés soutiennent qu'ils offrent aux investisseurs un refuge contre les fluctuations quotidiennes du marché boursier, où la peur et la cupidité peuvent faire fluctuer les prix unitaires des FPI plus que la valeur du portefeuille immobilier sous-jacent. En théorie, au moins, l'incapacité de vendre facilement pourrait également être un atout si elle empêche les investisseurs d'agir trop rapidement lors d'un mouvement de marché. Un autre avantage des FPI privées est qu'elles ne font pas face au coût d'une inscription publique.

Cependant, il est important de comprendre que, bien que leurs prix unitaires ne changent pas d'une minute à l'autre, les FPI privées sont aussi exposées aux risques de propriété que leurs cousins ​​plus liquides, cotés en bourse, dont les actions sont évaluées en temps réel par les investisseurs.

"L'engagement fondamental à long terme et les rendements sont susceptibles d'être très similaires, que vous soyez propriétaire d'un bien immobilier dans un véhicule public ou privé", a déclaré Dan Hallett, vice-président et directeur de HighView Financial Group. «Le compromis pour éviter le bruit boursier quotidien [with private REITs] est l'incapacité d'acheter ou de vendre à tout moment. Il faut de la patience. "

Selon Hallett, il est important de mener une diligence raisonnable approfondie sur les investissements privés, l'immobilier ou autre. Les drapeaux rouges peuvent inclure une structure complexe, des frais de vente élevés ou des conflits d'intérêts tels que les transactions entre parties liées. Les promoteurs de projet mettront en évidence toutes les caractéristiques positives de l'investissement, mais M. Hallett dit qu'il a toujours trouvé au moins une caractéristique négative lors de l'examen des investissements privés. (Pour en savoir plus sur le point de vue de M. Hallett sur l'investissement privé, cliquez ici.)

Lorsque vous envisagez une FPI privée, vous devez poser les questions suivantes: les diplômes FPI sont-ils facilement disponibles? Le FPI a-t-il une histoire d'entreprise bien établie ou n'existe-t-il que depuis quelques années? La distribution était-elle stable (ou même meilleure) ou le FPI a-t-il dû réduire son versement? Découvrez également s'il existe un FPI coté en bourse qui investit dans des actifs similaires. Si vous avez accès aux mêmes types de biens immobiliers avec une meilleure transparence et liquidité, un FPI coté en bourse peut être un meilleur choix.

Si vous n'êtes pas satisfait de l'évaluation de chaque FPI, vous devriez investir dans un fonds négocié en bourse qui offre une large exposition au secteur des FPI, comme le FNB indiciel plafonné REIT iShares S & P / TSX (XRE) et les FPI BMO à pondération égale. Index ETF (ZRE) ou Vanguard FTSE Canadian Capped REIT Index ETF (VRE). Ces FNB ont un coût relativement faible, offrent une excellente diversification géographique et par type de propriété et versent de solides distributions mensuelles. Et vous pouvez les acheter ou les vendre à tout moment, sans exigences minimales. Cependant, je vous suggère de résister à l'envie de négocier afin de pouvoir profiter des avantages à long terme de la détention d'un bien immobilier.

L'histoire continue sous la publicité

Envoyez vos questions à jheinzl@globeandmail.com. Je ne peux pas répondre personnellement à chaque e-mail, mais je sélectionne certaines questions auxquelles répondre dans ma colonne.

Voulez-vous posséder un bien immobilier? Les FPI cotées en bourse sont difficiles à …
4.9 (98%) 32 votes