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Vous pouvez maintenant acheter un morceau d'Echo Park pour 100 $

Dans une boulangerie en brique sur Sunset Boulevard, Stephen McCarty vend des gâteaux arc-en-ciel colorés aux fruits du dragon, aux bleuets et au curcuma. McCarty, qui a déménagé de New York en 2007, a développé une suite pour ses gâteaux végétaliens. Mais il a dû fermer les portes de son magasin Solar Return à la mi-mars et ne pouvait ouvrir que vers la fête des mères pour les ramassages sans contact – avec l'aide de son propriétaire.

Les dirigeants qui dirigent Nico, la société de gestion immobilière et d'investissement qui possédait l'immeuble McCarty, ont découvert au début de la pandémie que les locataires seraient obligés de louer si l'économie se fermait. Fin mars, ils ont remis la sécurité aux locataires de leurs trois immeubles, tous à Echo Park, et au cours de la deuxième semaine d'avril, ils ont octroyé des subventions de 150 000 $ pour les loyers, dont aucun n'a dû être remboursé.

"Si nous n'écoutions pas dans le bureau du propriétaire, nous donnerions essentiellement nos ingrédients et notre temps", a déclaré McCarty, qui a utilisé le fonds pour faire fonctionner son entreprise.

Nico donne à Angelenos l'occasion de posséder un morceau de son quartier. Si la stratégie d'investissement communautaire de Nico fonctionne, les résidents de longue date d'Echo Park qui n'ont pas encore été déplacés par l'embourgeoisement, y compris les locataires, ont la possibilité de gagner de l'argent grâce à la propriété – tout comme les gens avec beaucoup d'argent ont toujours eu l'occasion.

Nico offre les actions publiques de 10 $ dans son petit portefeuille immobilier, un montant inhabituellement bas pour le jeu de l'investissement immobilier. Tout le monde peut acheter, mais les investisseurs vivant dans et autour d'Echo Park ont ​​des droits de rachat différents, et chaque investisseur doit acheter au moins 10 actions pour un investissement minimum de 100 $. Cela garantit un intérêt financier dans l'entreprise et un mot à dire sur son fonctionnement. Les fonctionnaires de Nico donnent aux locataires des parts dans leurs 80 maisons d'une valeur de 1 000 $.

Comme Warby Parker et Patagonia, Nico est une entreprise certifiée B, ce qui signifie qu'elle est engagée dans sa mission sociale de maintenir des appartements à loyer contrôlé et de donner aux résidents de longue durée plus d'influence sur la croissance et le changement de leur quartier.

"Nous pensons que l'immobilier a un impact surpondéré sur les quartiers et est trop poussé par le capital", a déclaré Max Levine, co-fondateur de Nico. "Nous voulons aider à stabiliser les communautés et à gérer les biens immobiliers d'une manière plus responsable et humaine."

Quel que soit le bien que Nico essaie de faire à Echo Park, il fera toujours de l'argent aux locataires et aux propriétaires de petites entreprises dans un quartier que les promoteurs ont traité comme des mines d'or immobilières sans tenir compte de l'impact sur les personnes déplacées.

"J'y ai beaucoup réfléchi. Cela pourrait être un moyen pour les Blancs d'alléger le blâme de gentrification », explique Kevin Graves, étudiant diplômé et locataire à Silver Lake qui investit à Nico (il a également déménagé ici de New York). Il a décidé d'acheter des actions après avoir vu une annonce pour Nico sur les réseaux sociaux. "Si les gens veulent gagner de l'argent en embourgeoisant Echo Park, ce sont les gens qui vivent ici depuis longtemps au lieu d'être évincés", dit-il.

Les sociétés immobilières façonnent l'apparence et la dynamique des communautés. Ils décident en grande partie du montant du loyer à facturer, des sociétés autorisées à occuper leurs immeubles et de leur apparence. Le résident type n'a pas beaucoup de pouvoir sur la conception d'un immeuble ou d'une zone commerciale. La plupart des locataires ne connaissent même pas les personnes pour lesquelles ils ont émis leur chèque de location. De son côté, Nico n'est pas caché derrière une LLC vaguement nommée LLC.

"La vision de ces bâtiments? Nous voulons être des administrateurs à long terme d'une grande richesse, et nous voulons bâtir une communauté et soutenir nos résidents et contribuer à la stabilité de leur vie », a déclaré Levine. "Nous voulons être d'excellents propriétaires."

Nico «démocratise» la propriété foncière, explique Helen Leung, urbaniste qui travaille au conseil consultatif de Nico. «L'immobilier est le moyen le plus important de créer des capitaux propres», dit-elle. "Mais les investissements immobiliers typiques ne sont pas accessibles à la personne moyenne."

Elle a également été impressionnée par l'obligation de Nico de ne conduire personne en vertu de la California Ellis Act. Il s'agit essentiellement d'une obligation de ne pas démolir les immeubles appartenant à Nico, qui sont tous contrôlés par le loyer, ou de convertir les appartements locatifs en unités à vendre. Selon Levine, Nico veillera à ce que les locataires puissent vivre dans leurs appartements aussi longtemps que possible. Leung, qui dirige une organisation à but non lucratif basée à Frogtown où elle a grandi, a hâte de tenir Levine et ses partenaires au mot.

Avant de déménager à Los Angeles pour fonder Nico avec son partenaire commercial John Chaffetz, Levine a vécu à New York et a travaillé pour Storage Deluxe, un développeur de self-stockage. Il est également partenaire de Mile End Delicatessen, une épicerie fine juive de Brooklyn.

Il y a quelques années, il a essayé de découvrir comment il pourrait utiliser à jamais ses connaissances en immobilier. Quand il a rencontré Chaffetz, les deux ont parlé de la façon dont la plupart des gens pensent à l'accession à la propriété lorsqu'ils envisagent d'investir dans leur communauté. "Mais vous devez avoir suffisamment d'argent pour effectuer un versement initial, et c'est un niveau élevé", dit-il.

Chaffetz est un ancien employé de Morgan Stanley, co-fondateur de Timberlane Partners, une société immobilière qui a acheté et renversé plusieurs vieilles maisons à Echo Park et Silver Lake ces dernières années. En 2015, Bloomberg a décrit la stratégie de Timberlane: "Acheter des maisons négligées dans des quartiers prometteurs, rénover, augmenter les loyers et les remplir de jeunes professionnels." Chaffetz a déclaré à Bloomberg que Timberlane "avait constitué un portefeuille qui durerait des décennies". veut tenir ". Cependant, le site Web montre qu'il a vendu cinq de ses six propriétés à Los Angeles en 2018 et 2019, dont une qu'il a vendue à Nico pour 9 millions de dollars.

Paul Ong, professeur d'économie et directeur du UCLA Center for Neighbourhood Knowledge, affirme qu'il existe des formes plus démocratiques de propriété foncière, telles que: B. Fiducies foncières communautaires qui n'existent pas pour réaliser un profit. Des bénéficiaires comme Nico peuvent viser à faire le bien, dit-il, mais "dans notre économie de marché, il y a des incitations et des pressions pour se comporter de manière à maximiser les profits afin que vos nobles idées deviennent secondaires".

Cependant, si vous êtes uniquement axé sur le profit, les avoirs de Nico peuvent être trop petits pour générer des rendements importants pour les investisseurs, explique Eric Sussman, professeur agrégé de comptabilité à UCLA et partenaire de Clear Capital LLC.

«Je n'ai jamais vu une fiducie de placement immobilier posséder si peu de propriétés», dit-il. "Si toute cette approche consiste à permettre aux locataires de prendre part à l'action ou d'investir d'une manière ou d'une autre dans leurs propres unités, je pense qu'il existe des moyens moins coûteux, plus fluides et meilleurs de le faire."

Selon Levine, l'objectif est que Nico achète davantage d'immeubles à loyer contrôlé à Echo Park et dans les environs, y compris Westlake, car plus d'investisseurs sont recrutés et plus d'argent est collecté.

"La grande histoire non racontée du changement de quartier est la pression exercée par le capital sur les communautés et la façon dont ces investissements définissent le succès qui se traduit par des rendements purement financiers", dit-il. D'un autre côté, il dit: "Nous ne considérons pas le capital comme mauvais".

Mettre à jour: Cette histoire a été mise à jour pour montrer que Timberlane a vendu l'une de ses propriétés Echo Park à Nico en 2019.

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