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Wall Street a une manipulation répandue de Mortga …

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Parmi les facteurs toxiques qui ont contribué à la crise financière de 2008, peu ont créé autant de chaos que les hypothèques aux chiffres douteux et aux valeurs gonflées. D'énormes quantités d'entre eux ont été assemblés en titres qui se sont écrasés et brûlés, nuisant aux propriétaires et aux investisseurs. Après cela, des réformes ont été promises. Les autorités de réglementation n'ont jamais juré que les financiers de l'immobilier pourraient falsifier des chiffres et menacer l'économie dans son ensemble.

Douze ans plus tard, il semble que quelque chose de similaire se reproduise.

Certaines des plus grandes banques du monde – dont Wells Fargo et Deutsche Bank – et d'autres prêteurs ont commis une fraude systématique qui leur a permis d'accorder aux emprunteurs plus de crédit que ne le justifient leurs informations financières réelles. Cela découle d'une plainte de dénonciateur non signalée à laquelle la Securities and Exchange Commission a déposé l'année dernière.

Alors que la fraude concernait les hypothèques résidentielles au cours de la dernière crise, elle est cette fois revendiquée dans des immeubles commerciaux tels que des immeubles de bureaux, des complexes d'appartements et des centres commerciaux. La plainte se concentre sur les prêts levés dans des pools dont la valeur peut dépasser 1 milliard de dollars et convertis en obligations vendues à des investisseurs appelés CMBS (pour les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales).

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Les prêteurs et les émetteurs de titres ont régulièrement modifié les données financières de l'immobilier commercial "sans justification", selon la plainte, ce qui rend la propriété plus précieuse et les emprunteurs semblent plus solvables qu'ils ne le sont réellement. En conséquence, les emprunteurs étaient admissibles à des prêts commerciaux qu'ils n'auraient pas normalement et les investisseurs qui ont acheté des titres de ces prêts n'étaient pas plus sages.

ProPublica a examiné de près six prêts qui ont fait partie de CMBS ces dernières années pour déterminer si leurs données sont similaires au modèle décrit par le lanceur d'alerte. Ce que nous avons constaté correspondait aux affirmations: les bénéfices historiques déclarés pour certains immeubles étaient jusqu'à 30% plus élevés que les bénéfices précédemment déclarés pour les mêmes immeubles et les mêmes années lorsque la propriété faisait partie d'un ancien CMBS. . À titre d'analogie approximative, imaginez un propriétaire qui a déclaré dans une demande de prêt hypothécaire que son revenu était de 100 000 $ en 2017 pour prétendre plus tard que son revenu était de 130 000 $ en 2017 – sans accepter le changement ou expliquer.

Il est "très douteux" de modifier les bénéfices antérieurs sans explication évidente, a déclaré John Coffee, professeur à la Columbia Law School et expert en réglementation des valeurs mobilières. "Je ne comprends pas pourquoi tu peux faire ça."

En théorie, le CMBS devrait subir un processus d'examen rigoureux en plusieurs étapes. Un propriétaire qui, par exemple, demande un prêt pour un immeuble de bureaux verrait ses finances vérifiées par une banque ou un autre prêteur. Après l'octroi de ce prêt, il fera l'objet d'une diligence supplémentaire, cette fois par une banque d'investissement qui regroupera 60 à 120 prêts dans un CMBS. Selon John Flynn, un vétéran de l'industrie des CMBS qui a soumis la plainte aux dénonciateurs, les chiffres seront ajustés à un moment donné – inévitablement, de sorte que l'immobilier et l'ensemble des CMBS semblent financièrement plus solides.

La plainte indique des efforts généralisés pour apporter des ajustements. Par exemple, certains problèmes ont été supprimés du grand livre général lorsqu'un nouveau prêt a été émis. La plupart des changements étaient mineurs; Cependant, une légère augmentation des bénéfices peut conduire à l'approbation d'une hypothèque nettement plus élevée.

Le résultat: de nombreuses propriétés ont peut-être contracté plus de prêts qu'elles ne pouvaient se permettre de rembourser avant que la pandémie ne secoue leurs entreprises, ce qui rendrait le crash de CMBS à la fois plus probable et plus dangereux. "C'est une falaise plus élevée d'où ils tombent", a déclaré Flynn. "Ainsi, la gravité de la perte augmente et la probabilité de défaut augmente."

Compte tenu de la crise économique et des billions de dollars déjà alloués aux renflouements, les surévaluations potentielles de l'immobilier commercial sont beaucoup plus importantes qu'il y a quelques mois. Selon Trepp, un fournisseur de données dont les spécialités incluent CMBS, les données du début avril ont montré une forte augmentation des paiements manqués aux obligataires pour les CMBS détenant des crédits hôteliers et de détail. Le taux d'échec devrait augmenter car de grandes parties de la nation restent bloquées.

Début avril, suite au lobbying des organisations immobilières commerciales et à l'approbation de l'investisseur immobilier et de son allié Trump Barrack, qui a mis en garde contre un crash imminent des hypothèques commerciales, la Réserve fédérale a promis de soutenir le CMBS en prêtant de l'argent aux investisseurs et à eux leur CMBS utilisé comme sécurité. L'objectif est de stabiliser le marché à un moment où les investisseurs peuvent être tentés de déposer leurs titres et d'aider les banques à émettre de nouvelles obligations. (La société de Barrack, Colony Capital, a depuis fait défaut de payer 3,2 milliards de dollars de sa dette adossée à des hôtels et des établissements de santé, selon le Financial Times.)

La Fed n'a pas précisé combien elle est prête à dépenser pour soutenir le CMBS, et n'autorise que ceux qui ont les meilleures notes de crédit en garantie. Cependant, si certaines notations sont basées sur des données trompeuses, comme le prétend la plainte, les contribuables peuvent rechercher un portefeuille plus risqué que prévu.

La SEC, qui n'a pas pris de mesures publiques concernant la plainte du lanceur d'alerte, a refusé de commenter.

Certains prêteurs interrogés pour cet article affirment qu'ils peuvent, dans certaines circonstances, modifier les bénéfices historiques de l'immobilier. D'autres dans l'industrie ont offert un point de vue différent. Adam DeSanctis, un porte-parole de la Mortgage Bankers Association, qui a aidé à définir les directives de reporting financier dans CMBS, a déclaré qu'il avait approché des membres de l'équipe de l'immobilier commercial du groupe et n'avait jamais entendu parler d'une pratique d'augmentation des bénéfices. "Nous ne sommes pas conscients de cela et n'avons vraiment rien à ajouter", a-t-il déclaré.

L'idée que les chiffres des bénéfices augmentent pour certains immeubles est surprenante, a déclaré Kevin Riordan, professeur de finance à l'Université d'État de Montclair. Cela soulève des questions quant à savoir si les informations correctes sont fournies.

Les investisseurs ne ratissent pas les accords, a ajouté Riordan, qui gérait auparavant le portefeuille CMBS du géant des fonds de pension TIAA-CREF. Au lieu de cela, ils s'appuient sur des résumés des banques d'investissement et des agences de notation qui analysent les titres. Afin de prendre des décisions judicieuses, les informations des investisseurs doivent être "presque dès le départ", a-t-il déclaré. "Sinon, vous avez affaire à des ordures. Des ordures à l'intérieur, des ordures à l'extérieur."

La plainte des dénonciateurs découle du genre d'obsessions qui empêchent les investisseurs tremblants de dormir la nuit. Flynn s'est demandé ce qui se passerait si certains des prêts commerciaux les plus mal conçus – accordés dans les jours faciles avant la crise financière de 2008 – arrivaient à échéance une décennie plus tard. Il a imaginé une catastrophe de masse imminente. Mais comme 2015, puis 2017, les paramètres par défaut n'ont pas disparu. Cela n'avait aucun sens pour lui.

Flynn, 55 ans, possède une vaste expérience dans les domaines de l'immobilier commercial, de la banque et du CMBS. Après avoir grandi dans une ferme laitière du Minnesota, le plus jeune de 14 enfants, et diplômé de l'université – le premier de sa famille, a-t-il dit – Flynn a déménagé à Tokyo pour travailler d'abord dans l'immobilier, puis dans la finance. Des emplois dans des banques et des agences de notation l'ont conduit en Belgique, à Chicago et en Australie. Il conseille désormais les propriétaires dont les prêts sont vendus à CMBS et les aide à résoudre les litiges et à restructurer ou modifier les prêts problématiques.

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Il a commencé à penser aux petits caractères dans les papiers CMBS et a remarqué d'étranges anomalies. Par exemple, de nombreuses propriétés ont changé leurs noms et même leurs adresses d'un CMBS à un autre. Cela a rendu plus difficile l'identification d'une propriété particulière et la comparaison de ses détails financiers dans deux documents. Au fur et à mesure que Flynn lisait de plus en plus, il a commencé à se demander si les changements étaient des tentatives de dissimuler des incohérences: les mêmes propriétés rapportaient généralement un bénéfice d'exploitation net plus élevé dans le nouveau CMBS que l'année précédente dans un précédent CMBS.

Flynn a finalement collecté et analysé des données pour un grand nombre d'hypothèques commerciales. Il a commencé à reconnaître les modèles et ce qu'il appelle un problème énorme: Flynn a, selon la plainte, "amassé des documents identifiant environ 150 milliards de dollars de CMBS gonflés qui ont été émis entre 2013 et aujourd'hui".

Les bénéfices rapportés plus élevés ont aidé les propriétés à se qualifier pour des prêts qu'elles n'auraient autrement pas pu recevoir, soupçonnait-il. Ils ont également ouvert la voie à des frais plus élevés pour les banques. «Gonfler les flux de trésorerie historiques conduit à une fausse perception d'une volatilité actuelle et historique plus faible du flux de trésorerie et permet une souscription plus élevée [net operating income/net cash flow]et des valeurs collatérales plus élevées », dit la plainte,« et ainsi permettre des dettes plus élevées. "

Flynn a finalement trouvé un avocat et déposé plainte en février 2019. Dans la plainte, 14 principaux prêteurs – dont trois des plus grands émetteurs CMBS du pays, Deutsche Bank, Wells Fargo et Ladder Capital – et sept fournisseurs de services sont accusés d'avoir gonflé les flux de trésorerie historiques, de fausses informations ne sont pas signalées, les noms et adresses des biens immobiliers sont modifiés et «trompeuse et inexacte» d'avoir changé »description de la présentation des prêts hypothécaires. Il n'identifie pas les entreprises qui auraient altéré un numéro en particulier. (Les porte-parole de la Deutsche Bank et de Wells Fargo ont refusé de commenter le procès-verbal. La plainte ne mentionne ni Barrack ni son entreprise.)

La SEC est autorisée à sanctionner les entreprises et leurs dirigeants en cas de détection de fraude. Si la SEC récupère plus d'un million de dollars sur la demande de Flynn, il pourrait avoir droit à une partie de celui-ci.

Lorsque Flynn a déposé la plainte, le ciel était clair pour le marché hypothécaire commercial. En effet, l'année dernière a été une année de boom pour CMBS, avec des prêteurs privés aux États-Unis qui ont émis environ 96,7 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. Cela correspond à une augmentation de 27% par rapport à 2018 et a été l'année la plus réussie depuis la dernière crise financière à Trepp. Au total, les investisseurs détiennent des CMBS d'une valeur de 592 milliards de dollars.

Les affirmations de Flynn soulèvent des questions sur l'efficacité du Congrès et des réformes post-crise de la SEC, qui tentent d'imposer de nouvelles restrictions aux banques et autres prêteurs, d'accroître la transparence et de protéger les consommateurs et les investisseurs. La réglementation modernisée comprenait la réglementation applicable au CMBS (règlement AB). L'objectif était de rendre la divulgation aux investisseurs plus claire et plus complète afin qu'ils soient moins dépendants des agences de notation, souvent critiquées pour leurs pratiques laxistes pendant la crise financière.

Néanmoins, l'avis des agences de notation reste crucial à ce jour. Ceci est confirmé par la décision de la Fed de subordonner ses décisions de renflouement à ces notations. C'est un problème, selon Neil Barofsky, qui a été inspecteur général du Trésor pour le Troubled Assets Relief Program de 2008 à 2011. "Presque rien" n'a été fait pour réformer les agences de notation, a déclaré Barofsky, ce qui pourrait conduire à des types de problèmes survenus lors du sauvetage il y a une décennie. Si les choses tournent vraiment mal pour l'industrie de l'immobilier commercial ou si une fraude est découverte, la Fed pourrait finalement être prise possession si l'immobilier est en retard.

Les experts estiment que CMBS peut être un dernier recours pour les emprunteurs dont les projets sont peu susceptibles de bénéficier d'un prêt à taux d'intérêt souhaitable auprès d'une banque ou d'un autre prêteur (car ils sont trop importants, trop risqués ou pour une autre raison). Les pratiques de souscription – les prêteurs de diligence raisonnable avant de prêter – ont la réputation d'être moins strictes pour CMBS que pour les prêts que les banques conservent dans leur bilan. Les gardes du gouvernement ont constaté de graves lacunes en matière de souscription dans les prêts hypothécaires commerciaux titrisés pendant la crise financière, tout comme le marché du logement à risque.

Selon Flynn, le processus de due diligence a échoué exactement dans les hypothèques qui le préoccupaient: le prêt de 10 ans reçu avant la crise financière. Ce que Flynn a découvert, a-t-il dit, c'est qu'au lieu de baisser la valeur des propriétés qui avaient contracté des prêts plus importants que ce qu'ils pouvaient rembourser, leurs propriétaires ont plutôt obtenu de nouveaux prêts. "Quelqu'un aurait dû subir les pertes", a-t-il dit. "Au lieu de cela, ils l'ont rempli de papier, gonflé le flux de trésorerie et revendu."

Pour les emprunteurs commerciaux, de petites pertes de bénéfices immobiliers peuvent qualifier l'emprunteur de millions de prêts supplémentaires. Par exemple, si vous réduisez les coûts d'environ un tiers pour augmenter les bénéfices, un emprunteur peut parfois augmenter la taille d'un prêt d'un tiers – même si les coûts sont des milliers et que le prêt se chiffre en millions.

Certains dirigeants de prêteurs ont admis à ProPublica qu'ils avaient apporté des modifications aux informations financières antérieures des emprunteurs – les dépenses des années précédentes qu'ils jugeaient non pertinentes pour le nouveau prêt – mais les jugeaient appropriées. Les cabinets d'audit examinent les données financières avant de regrouper les prêts dans le CMBS.

Les données financières examinées par ProPublica – un échantillon de six prêts parmi les milliers de Flynn qui ont gonflé le bénéfice d'exploitation – ont montré des faiblesses potentielles qui ne sont pas facilement visibles pour l'investisseur moyen. Pour ces six prêts, les bénéfices d'une année donnée auraient été de 9% à 30% plus élevés pour les nouveaux titres que pour les anciens. Lors de leur émission, la moitié de ces prêts se sont retrouvés sur des listes de surveillance des dettes problématiques, ce qui signifie que la propriété était exposée à un risque de défaut accru.

Pour chacun des six prêts, l'inflation inflationniste semble s'expliquer par une baisse des coûts déclarés. Les dépenses déclarées pour une année donnée dans un CMBS ont tout simplement disparu dans les informations de la même année dans un nouveau CMBS.

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Un tel schéma était évident dans un prêt de 36,7 millions de dollars de Ladder Capital en 2015 à une équipe qui a acheté le Doubletree San Diego, un hôtel d'un demi-siècle qui avait lutté pendant des années pour générer suffisamment de revenus pour aider les fournisseurs de crédit à satisfaire même sous une date antérieure. prêt plus petit.

Le nouveau prêt de l'hôtel l'a alourdi avec des niveaux d'endettement beaucoup plus élevés et a augmenté son prêt principal de 60% – même si l'hôtel était sur une liste de surveillance en 2010 en raison de la baisse de ses revenus. Les analystes de Moody's ont déclaré que le nouveau prêt de l'hôtel dépassait la valeur de la propriété de 40,5% (ce qui correspond à un ratio prêt / valeur de 140,5%).

La soumission du nouveau prêt a rapporté des bénéfices beaucoup plus élevés que l'ancien prêt pour les mêmes années: le bénéfice net d'exploitation de l'hôtel pendant deux ans a magiquement bondi de ce qui avait été déclaré précédemment: 21% et 16% de plus pour 2013 et 2014.

Selon le règlement sur les informations CMBS, ces chiffres doivent être tirés de la «déclaration d'entreprise la plus récente» d'un bien.

Cependant, à la demande de ProPublica, le prêteur Ladder Capital a répondu qu'il avait modifié les chiffres de dépenses indiqués dans les données financières historiques de Doubletree. Ladder a déclaré qu'il avait supprimé les paiements de location – 700 608 $ et 592 823 $ au cours de ces deux années – des données financières historiques car le nouveau propriétaire ne ferait plus de paiements de location à l'avenir. (L'ancien propriétaire a loué l'immeuble à une société affiliée.)

Ladder, un fonds d'investissement immobilier commercial coté qui déclare des actifs supérieurs à 6 milliards de dollars, a déclaré dans un communiqué: «Ces différences sont dues aux éléments que Ladder Capital prend en compte lors du processus de diligence raisonnable et dans l'ensemble les informations pertinentes ont été correctement divulguées. "

Cependant, lorsque ProPublica a demandé à Ladder de partager ses détails sur les changements, la société a fait référence à une section du prospectus du pool qui ne mentionnait pas les paiements de location ni n'expliquait ou reconnaissait le changement de revenu.

Le doubletree n'a pas bien performé dans le cadre de son nouveau paquet de dettes. Le chiffre d'affaires et l'occupation ont diminué après 2015 et en 2017, le prêt hôtelier était à nouveau sur la liste de surveillance. L'hôtel a manqué le paiement des frais de franchise. L'échelle a été bouclée en décembre 2019 après que le prêteur a agrandi la propriété après des problèmes avec un prêt supplémentaire de 5,8 millions de dollars.

Le prêt Doubletree n'était pas le seul prêt de son pool CMBS émis par Deutsche Bank en 2015 avec des bénéfices manifestement excessifs. Flynn a déclaré qu'il avait pu suivre les informations de crédit antérieures pour les prêts qui représentent près de 40% du pool, et que tout le monde avait augmenté ses revenus à un moment donné dans ses données financières historiques.

Il y avait également une augmentation notable des bénéfices sur deux prêts que Ladder avait dépensés dans un centre commercial dans une banlieue de Pennsylvanie. Les résultats précédents du centre commercial se sont améliorés lorsqu'ils sont apparus dans un nouveau CMBS. Le bénéfice net d'exploitation en 2016, auparavant inscrit dans un CMBS à 1101207 $, a maintenant été déclaré à 1352353 $ dans un autre CMBS, comme le montrent les données de Trepp – une augmentation de 23%. Le prospectus de ce dernier n'explique ni ne reconnaît la variation des revenus. Le propriétaire du centre commercial a reçu un prêt de 14 millions de dollars.

Moins d'un an après être devenu CMBS, le prêt a connu des problèmes. Il s'est retrouvé sur une liste de surveillance après qu'un de ses principaux locataires, un grand magasin, ait déposé son bilan.

Ladder a déclaré que les dépenses de 203 787 $ avaient été exclues du nouveau prêt, car il s'agissait d'un coût unique pour nettoyer l'environnement du nettoyage à sec et des réparations de toit. Leiter n'a pas expliqué pourquoi le prêteur précédent n'avait pas exclu le coût.

La tendance est également évidente pour les prêts d'autres prêteurs. Dans un CMBS publié par Wells Fargo, un site de caravane des années 1950 au pied d'une falaise abrupte le long de la côte de Los Angeles a rapporté des bénéfices significativement plus élevés – pour les mêmes années – qu'auparavant.

Pacific Palisades Bowl Park a reçu un prêt de 12,9 millions de dollars de la banque en 2016. Le parc a déclaré des dépenses qui étaient environ un tiers plus faibles dans ses nouvelles informations de crédit que les précédentes. Par conséquent, le bénéfice d'exploitation de 1,2 million de dollars pour 2014 a augmenté de 28% par rapport à la même année déclarée sur l'ancien prêt. Un bond similaire s'est produit en 2013 (Edward Biggs, le propriétaire du parc, a déclaré avoir fourni à Wells Fargo les informations financières du parc lors du refinancement de son prêt et n'était pas au courant des incohérences dans les rapports aux investisseurs. " Je n'en sais rien », a-t-il dit.)

Flynn a déclaré avoir constaté que pour les 575 millions de dollars Wells Fargo CMBS qui comprenait la dette Palisades, environ la moitié du pool de prêts semblait avoir surestimé les bénéfices à un moment donné lors de la comparaison des mêmes années dans différents titres.

Un autre prêt, que ProPublica a examiné avec des bénéfices apparemment excessifs, concernait un immeuble du centre-ville de Philadelphie. Lorsque le propriétaire a refinancé via Wells Fargo, le profit de la propriété en 2015 était de 23% plus élevé que dans les rapports de l'ancien prêt. Wells a regroupé la dette en 2016 dans un titre adossé à une hypothèque.

Le bâtiment, One Penn Center, est une tour de bureaux historique de style art déco avec des ornements en marbre noir orné et une station de transit en dessous. La SEC est l'un des principaux locataires qui loue 45 000 mètres carrés pour l'un de ses sièges régionaux. L'agence a refusé de commenter.

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